Sachverhalt:
Die Gemeinde Zernien ist
im Besitz von Grundstücken mit einer Fläche von insgesamt rd. 4.100 m² im
Baugebiet „Am Fischteich“.
Für das Grundstück in der
Gemarkung Zernien, Flur 1, Flurstück 20/23 sowie ein Teil des Flurstückes 20/24
wurde ein Bauantrag eingereicht. Hierbei wurde festgestellt, dass es sich bei
dem Baumbestand um „Wald“ im Sinne des Niedersächsischen Waldgesetzes handelt.
Der Bebauungsplan trat am
01.07.1986 in Kraft. Der § 8 NWaldLG aus dem Jahr 2001 wurde im Bebauungsplan
nicht berücksichtigt. Dies hat zur Folge, dass der Bebauungsplan die
Waldumwandlung nicht mit abgearbeitet hat und dies nun bei der Bebauung der
Grundstücke erfolgen muss. Die erforderliche Waldumwandlungsgenehmigung im
Sinne des § 8 NWaldLG ist zu beantragen und kann in die Baugenehmigung
integriert werden. Beim Waldrecht ist der tatsächlich vorhandene Bewuchs des
Grundstückes vor der Rodung zu beachten. Der planungsrechtliche Status der
Fläche ist dabei unerheblich.
Für die Umwandlung von
Wald in eine andere Nutzungsart ist gemäß § 8 Niedersächsisches Waldgesetz
(NWaldLG) bei der unteren Waldbehörde eine Waldumwandlungsgenehmigung zu
beantragen.
Voraussetzung zur
Erteilung der Waldumwandlungsgenehmigung ist gemäß § 8 Abs. 4 Satz 1 NWaldLG
entweder eine standortgerechte Ersatzaufforstung im Flächenverhältnis 1:1 an
anderer Stelle erforderlich oder es kann bei der unteren Waldbehörde eine
Walderhaltungsabgabe entrichtet werden, wenn eine Ersatzaufforstung
nachweislich nicht möglich ist. Die Waldumwandlung ist für die gesamte
Grundstückfläche zu leisten. Der Walderhaltungsabgabewert beläuft sich
derzeitig auf 5,53 €/m².
Derzeit werden die
Grundstücke für 13 €/m² angeboten, der effektive Grundstückspreis läge damit
bei 18,53 €/m².
Der Bodenrichtwert für
Zernien liegt bei 20 €.
Die Waldumwandlung wird in
der Zukunft auch die Grundstücke Flur 1, Flurstück 20/19, 20/20, 20/26, 20/25
betreffen. Es ist zu entscheiden, ob der Grundstückspreis angepasst werden
soll, oder die Gemeinde für alle Bauplätze zusammen die Waldumwandlung
beantragt und die Ersatzaufforstung durchführt. Hierfür zu nutzende Flächen
stehen der Gemeinde derzeit allerdings nicht zur Verfügung.
Aus Sicht der Verwaltung bieten sich folgende Möglichkeiten
an:
a)
Der Verkaufspreis bleibt bei 13,00
€/m². Die Käufer werden über die Folgekosten im Rahmen der Kaufverhandlungen
bzw. im Kaufvertrag informiert. Der Gemeinde entstehen dadurch keine Kosten für
die Ersatzaufforstung, es gehen keine Flächen verloren (die erst angekauft
werden müssten) und ein effektiver Kaufpreis von rund 18 € liegt deutlich unter
dem BRW. Vorteil dabei wäre, dass die Waldumwandlung/Ersatzabgabe immer nur zum
Zeitpunkt der Baugenehmigung anfällt. Es müssten also keine
Vorratsaufforstungen durchgeführt werden.
Für
ein Grundstück von 1.000m² würden für die Käufer also 5.530 € für die
Waldumwandlung hinzukommen. Die Grundstücksgrößen liegen zwischen 838m² -
1123m².
b)
Der Verkaufspreis wird reduziert, um
die spätere Belastung der Käufer aus der „Waldumwandlung“ (teilweise) zu
kompensieren. Der niedrigste zulässige Wert wäre 8,81 €/m². Die Käufer werden
über die Folgekosten im Rahmen der Kaufverhandlungen bzw. im Kaufvertrag informiert
c)
Die Gemeinde beantragt für die ihr
noch gehörenden Bauplätze, soweit erforderlich, die Waldumwandlung nach § 8
NWaldLG. Hierfür wäre nach § 8 (4) NWaldLG eine Ersatzaufforstung vorzunehmen.
Hierzu wären Flächen anzukaufen. Ob die Kosten einer Ersatzmaßnahme dann
(teilweise) auf den Quadratmeterpreis umgelegt werden, müsste dann auch
entschieden werden. Aufgrund der trockenen Witterungsjahre wäre eine
Bewässerung erforderlich, die Pflanzung birgt Risiken.
Beschlussvorschlag:
Der Verkaufspreis für die Grundstücke im Baugebiet „Am
Fischteich“ bleibt bei 13,00 €/m². Die Käufer werden über die Folgekosten für
die Waldumwandlung im Rahmen der Kaufverhandlungen bzw. im Kaufvertrag
informiert.