Sachverhalt:
Zu A) Verkauf
des alten Schulgebäudes in Siemen, Schulstraße 7
Nach § 125 (1) Nds.
Kommunalverfassungsgesetz dürfen Kommunen Vermögensgegenstände, die sie zur
Erfüllung Ihrer Aufgabe in absehbarer Zeit nicht mehr benötigen, veräußern.
Diese Veräußerung darf jedoch in der Regel nur zu ihrem vollen Wert erfolgen.
„Als voller Wert muss der im
Veräußerungszeitpunkt den Wertvorstellungen der beteiligen Kreise wirklich
entsprechende, nicht durch subjektive Vorstellungen der Geschäftsparteien
reduzierte Wert verstanden werden, so dass bei Grundstücken von dem an den
Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte orientierten Verkehrswert auszugehen ist
und der Einheitswert oder ein buchmäßig festgeschriebener Wert außer Betracht
zu bleiben hat“ (Erläuterung zu § 125 Ziff. 3 Kommentar zur Nds.
Kommunalverfassungsgesetz, 2. Überarbeitete Auflage (Robert Thiele) –
Kohlhammer Deutscher Gemeinde Verlag). Dementsprechend ist für die Ermittlung
des Wertes des Gebäudes nebst Grundstück ein Verkehrswertgutachten durch einen
Gutachter zu erstellen. Die Kosten für ein entsprechendes Gutachten liegen bei
ca. 2.000,00 Euro zzgl. MWSt.
Die Gemeinde Gusborn
bietet das ehemalige Schulgebäude unter Fristsetzung öffentlich zum Kauf an.
Als Verkaufserlös muss mind. der Verkehrswert erzielt werden.
Zu B) Sanierung des alten Schulgebäudes in
Siemen, Schulstraße 7
Nutzung und Bauzustand des ehemaligen
Schulgebäudes
Das Gebäude wurde
bis zum Sommer 2018 für eine Kindergarteneinrichtung genutzt. Zur Aufnahme der
Einrichtung wurde der raumbildende Ausbau des Erdgeschosses den
Funktionsbereichen eines Kindergartens angepasst. Seit dem Umzug des
Kindergartens in eine neue Einrichtung steht dieser Bereich im Erdgeschoss
leer. Das Dachgeschoss des Gebäudes wird derzeitig zu Wohnzwecken genutzt, hier
befindet sich eine Mietwohnung mit ca. 108 m² Nutzfläche
und einer Kaltmiete von 352,56 €. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist
entsprechend dem Gebäudealter normal, es besteht tlw. Unterhaltungsstau und
grundlegender Sanierungs- und Modernisierungsbedarf, wie bereits im
Energieausweis vom Gebäude aus dem Jahr 2014 festgestellt wurde. Für eine
Umnutzung zur Vermietung in naher
Zukunft sind sowohl bauliche Änderungen im Erdgeschoß als auch eine
Ertüchtigung des gesamten Gebäudes unter Berücksichtigung von
Energieeinsparmaßnahmen für Dach- und Heizungsanlagen erforderlich.
Die Umnutzung ist gem. § 59 Niedersächsischer Bauordnung (NBauO) eine
genehmigungsbedürftige Baumaßnahme und nach § 63 im vereinfachten
Baugenehmigungsverfahren zu beantragen. Die Genehmigungsfähigkeit setzt u.a.
eine Sanierung unter Einhaltung der Energieeinsparverordnung (EnEV) voraus. Das
Grundstück sowie die Ver- und Entsorgungsanlagen sind vorhanden und befinden
sich im Eigentum der Gemeinde.
Die Sanierungsmaßnahmen
beziehen sich auf das gesamte Gebäude (Länge 16 m, Breite 11 m).
Gewerk Dach (60
Jahre alt)
Abbruch
Dacheindeckung und Reparatur Dachkonstruktion ca.
15.000,- € Einbau Dachdämmung
an Dachschrägen/Kehlbalkenlage ca.
10.000,- € Erneuerung
Dacheindeckung/-entwässerung, Gaube ca.
60.000,- €
Gewerk
Heizung (HLS)
Erneuerung
der Heizungsanlage unter energetischen Gesichtspunkten ca. 30.000,- €
Gewerk
Elektro
Änderung/Erweiterung
der vorhandenen Elektro-Anlage/Erneuerung ca.
25.000,- €
Gewerk
Maler
Erforderliche
Malerarbeiten an Decken und Wänden ca.
10.000,- €
Gewerk
Sanitär - Bad EG
vorh. WC-Anlagen
komplett entkernen, Einbau Wand- und Bodenfliesen ca. 25.000,- € mit Wanne, Dusche, WC, WT (ca. 12
m²)
Gewerk Sanitär –
Küche EG
Entkernung und
Erneuerung Bodenfliesen, Erneuerung Wasser u. ca. 10.000,- € Abwasseranschlüsse (ca. 13 m²)
Gesamtkosten Brutto ca. 185.000,- €
Netto Summe 155.462,18
€
MwSt. 19% 29.537,82 €
Brutto Summe 185.000,00
€
Auf
Grundlage des durchgeführten Ortstermins mit Bestandsaufnahme des Gebäudes und
den augenscheinlich erforderlichen Sanierungsmaßnahmen unter Berücksichtigung
der gesetzlichen Voraussetzungen, werden die Sanierungskosten auf ca. 185.000,00 € (Brutto) geschätzt.
Beim derzeitigen Stand der Planung ist die Kostenschätzung
ausschließlich als eine solche zu werten und erhebt damit keinen Anspruch auf
Vollständigkeit.
Beschlussvorschlag:
A) Das ehemalige Schulgebäude wird öffentlich
zum Kauf angeboten.
B) Das ehemalige Schulgebäude wird zur Miete
angeboten. Die erforderlichen Umbau- und Sanierungsmaßnahmen erfolgen über die
Gemeinde Gusborn.