Sachverhalt:
Aufgrund der
Anfrage eines Anwohners aus dem Ferienhausgebiet „An der Kuhtrift“ hat der
Bürgermeister prüfen lassen, ob die Umwandlung in ein allgemeines Wohngebiet
rechtlich umsetzbar wäre.
Aus Sicht der Raumordnung,
vorbehaltlich der noch durchzuführenden Beteiligung, ist eine Änderung der
Nutzungsart von Sondergebiet „Feriendorf“ in ein allgemeines Wohngebiet
möglich. Die (vorab) Prüfung des Landkreises ist am Ende der Vorlage beigefügt.
Aus bauleitplanerischer
Sicht ergeben sich folgende Schwierigkeiten, die aber durchaus lösbar sind:
- Festsetzung
der Erschließungsstraße „An der Kuhtrift“ als öffentliche Verkehrsfläche
Die Straße „An der Kuhtrift“ ist als Gemeindestraße gewidmet.
Diese ist in dem jetzigen Ausbauzustand als Erschließungsanlage
abgeschlossen. Der Neubau einer Asphaltfahrbahn o.ä. kann nicht mehr über
Erschließungsbeiträge abgerechnet werden.
Eine Abrechnung
über eine Ausbaubeitragssatzung kann aufgrund einer fehlenden Satzung in der
Gemeinde Zernien nicht erfolgen.
Einen Ausbau der Straße müsste die Gemeinde somit eigenfinanzieren.
Eine Festsetzung der Straße als „private Verkehrsfläche“ und die
Übereignung dieser an alle Grundstückseigentümer könnte die o.g. Problematik
umgehen.
- Verordnung
über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei
Gebäuden (Energieeinsparverordnung)
Nach einer evtl. Umwandlung in ein allgemeines Wohngebiet, gilt auch
hier die Energieeinsparverordnung, welche bei der Bauweise der Ferienhäuser, im
Falle einer Erweiterung zu Schwierigkeiten führen kann.
- Haupt-
und Nebenwohnsitze
In dem Ferienhausgebiet sind insgesamt 21 Personen gemeldet, davon sind
9 Personen mit ihrem Hauptwohnsitz gemeldet, 12 Personen mit Nebenwohnsitz.
Stellungnahme
des Landkreises Lüchow-Dannenberg:
1.
In der zeichnerischen Darstellung des regionalen Raumordnungsprogramms (RROP)
wird Braasche/Zernien als Standort mit der besonderen Entwicklungsaufgabe
"Erholung" festgelegt.
Nach der Begründung zu 3.8.06 gilt folgendes:
zu 06 Die Standorte mit der besonderen Entwicklungsaufgabe Erholung
wurden nach folgenden Kriterien
ausgewählt:
- Ortsbild, Vorhandensein von Sehenswürdigkeiten,
- landschaftliche Attraktivität,
- Lage möglichst in bzw. direkt angrenzend an ein größeres
Erholungsgebiet,
- Lage am Wasser,
- Lage an Fernwander- und Fernradwegen,
- Grundausstattung an Infrastruktureinrichtungen, die für den
Fremdenverkehr nutzbar sind, insbesondere
Freizeiteinrichtungen,
- besondere Sportanlagen,
- gastronomische Einrichtungen.
Für die Wochenenderholung sind zusätzlich Übernachtungskapazitäten
relevant.
Die Bauleitplanung hat auf die Belange des Fremdenverkehrs und der
Naherholung besonders Rücksicht
zu nehmen. Die Ausweisung von Baugebieten und die Planung von Vorhaben
ist in enger Abstimmung
mit der Fremdenverkehrsplanung vorzunehmen, um Nutzungskonflikte zu
vermeiden.
Die Nutzungsmöglichkeiten vorhandener Bausubstanz in den Standorten sind
bei Planungen des Freizeitwohnens
zu berücksichtigen. Es soll erreicht werden, dass dem zunehmenden
Verfall leerstehender Bausubstanz
entgegengewirkt wird und diese wieder einer sinnvollen Nutzung zugeführt
werden.
Die angedachte Änderung des B-Plans hat in der Begründung nachzuweisen,
dass das Ziel 3.8.06 durch die Änderung von WS auf WA nicht beeinträchtigt
wird.
2. Für die Änderung des Baugebietes von WS auf WA ist gem. § 1 Abs. 3
BauGB die Erforderlichkeit, mithin der Bedarf an Wohnraum nachzuweisen. Sofern
die Grundeigentümer der "Ferienhäuser" im WS nunmehr ein Dauerwohnen
anstreben, wäre der Wohnraumbedarf nachgewiesen. Dies ist in der Begründung
darzulegen.
Beschlussvorschlag:
Die Gemeinde
Zernien lädt die Anwohner der Kuhtrift zu einer Bürgerversammlung ein, um ein
für und wider zu diskutieren.