Der Rat der Stadt Dannenberg (Elbe) hat am 18.05.21 den Masterplan „Nebenstedt Ost“ beschlossen und das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Nebenstedt Ost 1. BA“ eingeleitet.

 

Der vorliegende Entwurf der Planzeichnung sowie die textlichen Festsetzungen (siehe Anlage I und II zur Vorlage) berücksichtigen die städtebaulichen Aspekte, die im Masterplan enthalten sind.

Vorgesehen sind verschiedene Allgemeine Wohngebiete. Sie unterscheiden sich bezüglich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung.

 

WA 1: In der nördlichen Baureihe ist eine mit 0,35 etwas höhere GRZ vorgesehen, um die vorgesehene Bungalow-bauweise bzw. Praxen/Büros zu ermöglichen.

Tankstellen und Gartenbaubetriebe sind ausgeschlossen, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe werden allgemein zugelassen.

In einem Allgemeinen Wohngebiet sind gem. § 13 BauNVO lediglich Räume, nicht Gebäude für freie Berufe (wie zum Beispiel Ärzte, Rechtanwälte etc.) zulässig. Rechtlich ist es nicht möglich, in Allgemeinen Wohngebieten auch Gebäude für freie Berufe zuzulassen. Das bedeutet, dass eine Nutzung für o.g. Berufsausübungen nur in einem Teil eines Gebäudes zulässig ist, in etwa dürfen die Räumlichkeiten max. 50% an der Gesamtgröße ausmachen.

 

Variante:

Alternativ wäre die Ausweisung eines urbanen Gebietes (MU) für die nördliche Baureihe möglich.

Diese Gebietskategorie ist neu in die BauNVO aufgenommen worden:

§ 6a BauNVO Urbane Gebiete

(1) Urbane Gebiete dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein.

(2) Zulässig sind

	1.	Wohngebäude,
	2.	Geschäfts- und Bürogebäude,
	3.	Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
	4.	sonstige Gewerbebetriebe,
	5.	Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

	1.	Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
	2.	Tankstellen.

(4) Für urbane Gebiete oder Teile solcher Gebiete kann festgesetzt werden, dass in Gebäuden

	1.	im Erdgeschoss an der Straßenseite eine Wohnnutzung nicht oder nur ausnahmsweise zulässig ist,
	2.	oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind,
	3.	ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist, oder
	4.	ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen zu verwenden ist.

 

Die zulässigen und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen könnten partiell verändert werden, so könnten zum Beispiel ausnahmsweise zulässige Nutzungen im Bebauungsplan als allgemein zulässig festgelegt werden, oder auch nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden.

In diesem Fall sollten die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Vergnügungsstätten und Tankstellen) ausgeschlossen werden.

Im urbanen Gebiet sind Räume und Gebäude für freie Berufe gem. §13 BauNVO zulässig.

 

WA 2: Hier ist eine GRZ von 0,25 und 1 Vollgeschoss vorgesehen. Gemäß des Masterplanes sind hier nur Einzelhäuser zulässig. Tankstellen und Gartenbaubetriebe sind ausgeschlossen.

Variante:

Um die Flexibilität zu erhöhen, könnten auch im WA 2 Einzel- und Doppelhäuser zugelassen werden.

Tankstellen und Gartenbaubetriebe sind auch hier ausgeschlossen.

 

WA 3 und 4: Entlang der Grünachsen sind für eine etwas verdichtetere Bebauung eine GRZ von 0,25 bzw. 0,35 und 2 bzw. 3 Vollgeschosse vorgesehen. Hier sind (ausschließlich) Einzel- und Doppelhäuser bzw. Mehrfamilienhäuser zulässig.

Das WA 3 schließt auch den Bereich der geplanten KITA mit ein, da im Allgemeinen Wohngebiet soziale Einrichtungen wie Kindergärten ebenfalls zulässig sind.

 

WA 5: Das WA 5 ermöglicht eine Bebauung in zweiter Reihe vom Rotdornweg. Die Erschließung ist jeweils über das am Rotdornweg gelegene Grundstück sicherzustellen.

WA 6: Hier wird der bestehende Bebauungsplan lediglich aufgrund der geänderten Erschließung angepasst. Die Festsetzungen zum Maß und Art der Nutzung werden übernommen.

 

Weiterhin ist eine innere Ringerschließung mit Anschluss an den Kirchhofsweg und den Rotdornweg und einem Quartiersplatz vorgesehen. Fußwege verbinden die Straßenverkehrsflächen mit den Grünflächen. Da in Abweichung zum Masterplan eine weitere Baureihe eingefügt worden ist, ist zusätzlich eine Anliegerstraße vorgesehen.

 

Die angedeuteten möglichen Grundstückszuschnitte und -größen dienen lediglich der Information, sie werden nicht Bestandteil des Bebauungsplanes.

 

Die Eingriffs-Ausgleichs Bilanzierung ist überschlägig vorgenommen worden. Hierzu werden Anpflanzungs- und Erhaltungsgebote in den Flächen A1-A6 und E1-E2 festgesetzt.

 

Zum besonderen Artenschutz bezogen auf die Arten Feldlerche, Bluthänfling und Neuntöter werden CEF-Maßnahmen (vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen) erforderlich.

Die Maßnahmen für den Bluthänfling und den Neuntöter können im Bereich des Friedhofes erfolgen. Eine geeignete Fläche für die Feldlerche wird noch gesucht.

 

Weiterhin werden verschiedene textliche Festsetzungen vorgeschlagen, die der Schonung von Grund und Boden und dem Klimaschutz dienen.

So ist ein Höchstmaß von Wohnbaugrundstücken von 900m² und eine Ost-West Firstausrichtung vorgesehen. 50% der nutzbaren und überwiegend nach Süden ausgerichtete Dachflächen sind mit PV oder Solaranlagen auszustatten.

Die Vorschriften zur Dachform und Neigung sind zurückhaltend formuliert, um den Bauherren eine große Bandbreite von Möglichkeiten zu eröffnen. Die Vorgabe der Neigungswinkel für Pultdächer ist erforderlich, um entsprechend nutzbare Flächen für PV- und oder Solaranlagen sicherzustellen.

 

Garagen und Carport sollen unabhängig von der Baugrenze 5m Abstand zu Straßenverkehrsflächen halten Dadurch wird sichergestellt, dass die Fahrzeuge ausparken können, ohne sofort auf der Straße zu stehen und die Bebauung wird gegliedert.

Es sind 2 Stellplätze pro Wohneinheit vorzusehen, um zu vermeiden, dass das meist pro Wohneinheit noch vorhandene zweite Fahrzeug an der Straße geparkt wird. Die Stellplätze sollen aber explizit nicht zwingend versiegelt werden.

 

Die vorgegebenen Materialen zur Dacheindeckung und der Außenwände dienen der Gestaltung, die konkrete Ausgestaltung kann noch beraten werden.

 

Herr Cibis vom Planungsbüro Patt erläutert zusammenfassend den Sachverhalt die Inhalte des Bebauungsplanentwurfs weist auf den Planungsstand der frühzeitigen Beteiligung hin und darauf, dass im Planverfahren Ergänzungen und Änderungen möglich sind und er beantwortet Fragen.

 

Rh Herzog stellt folgende Fragen:

·         Warum sollen die Punkte Lärmschutz und Artenschutz später geplant werden?

·         Warum sind einige Festsetzungen wie die Regenwassernutzung relativ zurückhaltend gehalten?

·         Warum sind bei der Photovoltaik Ausnahmen für Garagen und Nebengebäude vorgesehen?
In diesem Zusammenhang weist er darauf hin, dass die zulässige Dachneigung von 15% für eine Photovoltaiknutzung sehr flach ist und das zulässige Dachgauben Verschattungen verursachen.

·         Ist die Gestaltung der Grünflächen so vorgesehen, dass die Grünflächen von der KITA mit genutzt werden können?

·         Warum wird für die Grundstückszufahrten kein durchlässiges Material vorgegeben?

Hinsichtlich des errechneten relativ hohen Grundstückspreises von ca. 80 € spricht er sich für eine Beratung in Bezug auf die Kosten für die Anbindung an die B 191 aus.

 

Herr Hesebeck und Herr Cibis erläutern, dass einige der angesprochenen Punkte Inhalt des Bonussystems sein werden und grundsätzlich in Bebauungsplänen so viel wie nötig und so wenig wie möglich geregelt werden soll.

Die Festsetzung der Lärmpegel ist von der Art der Lärmschutzanlage und von der Art der Verkehrsanbindung an die B 191 abhängig. Da diese Planungen noch festzulegen sind kann das Lärmschutzgutachten noch nicht aktualisiert werden.

Die umzusetzenden Artenschutzmaßnahmen sind nach dem Artenschutzgutachten vorgegeben. Es wird noch nach einer geeigneten Fläche für die Umsetzung von CEF-Maßnahmen gesucht (siehe Sachverhalt). Sobald diese Fläche gefunden ist können die Maßnahmen im Bebauungsplan festgesetzt werden.

Die Vorgaben für die Dachgestaltungen sind relativ zurückhaltend gelassen, um den Bauherren eine relativ freie Wahl zur Erreichung der Vorgabe 50% Photovoltaik zu ermöglichen.

Die Grünflächenfestsetzungen lassen eine Nutzung der Grünflächen am KITA-Gebäude zu.

Der Bebauungsplan setzt den Rahmen, so dass die Inhalte des Masterplanes umgesetzt werden können.

 

Herr Hesebeck trägt vor, dass der Grundstückspreis auf der Grundlage der gesamten Planung des Baugebietes ermittelt worden ist, die Festsetzung der genauen Höhe aber eine politische Entscheidung ist.

 

AV Siemke veranschlagt die Kosten für die Anbindung an die B 191 auf 10 bis 12 € pro qm Baufläche.

 

StD Meyer weist darauf hin, dass die Kosten für die Anbindung an die B 191 wahrscheinlich erst bei der Umsetzung des 2. Bauabschnittes des Baugebiete vorliegen.

 

Für Rh Herzog ist es wichtig, die Bauherren frühzeitig umfassend zu beraten und zu informieren, um Planungsfehler rechtzeitig zu vermeiden und sie u.a. auch über die CO2-Bepreisung aufzuklären.

 

Her Hesebeck schlägt vor, den Kaufinteressenten Informationsmaterial mitzugeben.

 

AV Siemke und Rh Block weisen auf die derzeitigen schwierigen Rahmenbedingungen hin (Streichung der KFW 40 und KFW 55 Förderung, hohe Baukosten, wahrscheinliche Zinssteigerungen) und sprechen sich dafür aus, keine zu hohen Vorgaben zu machen und die Planung möglichst zügig voranzutreiben.

 

Rh Krull trägt aus seiner Sicht notwendige Änderungen der grünordnerischen Festsetzungen vor (Vorsehen einer Regelsaatmischung, Streichen von Schlehen und Sandbirken, Vorsehen von klimaresistenten Pflanzen nach der GLK-Liste, nur Pflanzen mit Ballen vorsehen) und schlägt vor, Koniferenhecken nicht zuzulassen und die Streuobstwiese mit alten Sorten zu ergänzen.

 

AV Siemke schlägt vor, dass Rh Krull eine Aufstellung seiner Vorschläge an das Planungsbüro Patt zur Prüfung und ggf. Einarbeitung in die Bebauungsplanfestsetzungen gibt.

 

Herr Cibis trägt vor, dass das Planungsbüro die Vorschläge mit der Naturschutzbehörde abstimmen und ggf. in die Bebauungsplanfestsetzungen übernehmen wird.

 

AV Siemke unterbricht die Sitzung um 19:10 Uhr.

 

Frau Peters weist auf unterschiedliche Arten von Lärmschutzwänden und -wällen hin und darauf, dass auch die Lärmbelastung der Bewohner von Neu Breese durch den Fahrzeugverkehr der B 191 berücksichtigt werden muss.

 

AV Siemke eröffnet die Sitzung um 19:15 Uhr wieder.

 

AV Siemke bittet darum, dem Schallschutzgutachter mitzugeben, dass in dem Gutachten auch die Bestandbebauung berücksichtigt wird.

 

Herr Hesebeck weist auf den Hinweis im Sachverhalt hin, dass die Möglichkeit besteht das relativ neu in Baugesetzbuch aufgenommene Urbane Gebiet anstatt des WA-Gebietes an der Lärmschutzanlage auszuweisen.

 

AV Siemke schlägt die Ausweisung eines Urbanen Gebietes vor, um dort gewerbliche Nutzungen ohne gleichzeitiges Wohnen zu ermöglichen.

 

Herr Cibis erläutert, dass wenig Erfahrungen mit der Ausweisung von Urbanen Gebieten in ländlichen Räumen vorliegen, eine solche Ausweisung aber dem Planungsansatz des Masterplans entspricht.

 

Rh Herzog liest die im Sachverhalt aufgeführten zulässigen Nutzungen in Urbanen Gebieten vor und fragt, ob dieser Nutzungsumfang gewollt ist, auch hinsichtlich der vorzuhaltenden Parkplätze.

 

In der anschließenden Diskussion über die Ausweisung eines Urbanen Gebietes weist Herr Cibis darauf hin, dass einzelne allgemein zulässige Nutzung ausgeschlossen werden können, dabei der Gebietscharakter eines Urbanen Gebietes aber erhalten bleiben muss. Es besteht Einigkeit, dass das Planungsbüro Patt eine Festsetzung eines Urbanen Gebietes in Richtung eines Allgemeinen Wohngebietes erarbeitet, so dass der Gebietscharakter eines Urbanen Gebietes noch erhalten bleibt.

 

Rh Dombrowski beantragt für die CDU-Fraktion die Änderung der Örtlichen Bauvorschrift dahingehend, dass ganze Putzbauten und Einfriedungen mit Stabmattenzäunen zulässig sind.

 

AV Siemke fasst die Beratungsergebnisse zusammen und lässt über die vorgeschlagenen Änderungen abstimmen:

1.  Änderung der grünordnerischen Festsetzungen nach der von Rh Krull zu erstellenden 
     Aufstellung nach Abstimmung mit der Naturschutzbehörde                  8 Ja 

2.  Umwandlung des WA 1-Gebietes in ein Urbanes Gebiet mit

     Nutzungen in Richtung eines Allgemeinen Wohngebietes                      8 Ja

3.  Zulassung von Stabmattenzäunen                                                                    6 Ja, 1 Nein, 1 Enth.

4.  Zulassung von ganzen Putzbauten                                                                    4 Ja  3 Nein  1 Enth.

 

Nach Beendigung der Beratung empfiehlt der Ausschuss folgenden

 

 

 

Beschluss:

Die vorliegende Planzeichnung Bebauungsplan „Nebenstedt Ost – 1. BA“ inkl. textlicher Festsetzungen vom 06.01.21 wird mit folgenden Ergänzungen und Änderungen gebilligt:

     1.      Änderung der grünordnerischen Festsetzungen nach der von Rh Krull zu erstellenden

                Aufstellung nach Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde

     2.      Umwandlung des WA 1-Gebietes in ein Urbanes Gebiet mit Nutzungszulassungen         
                in Richtung eines Allgemeinen Wohngebietes

     3.      Zulassung von Stabmattenzäunen

     4.      Zulassung von ganzen Putzbauten

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB wird mit dem vorliegenden Entwurf durchgeführt.