Sachverhalt:
Die laut
Bebauungsplan festgesetzte Erschließungsstraße mit vier unselbstständigen
Stichstraßen bildet beitragsrechtlich die einheitliche Erschließungsanlage (sh.
Lageplan). Der Fußweg entlang der östlichen Baugebietsgrenze ist keine
beitragsfähige Erschließungsanlage nach § 127 Abs. 2 Baugesetzbuch.
Als Grundlage der
voraussichtlichen Herstellungskosten und des daraus resultierenden
Beitragssatzes für die Erschließungsanlage sind die
- dafür
bereits tatsächlich aufgewendeten Kosten und
- die
zur Fertigstellung voraussichtlich noch anfallenden Herstellungskosten
gemäß Kostenermittlung
herangezogen worden
(sh. Anlage). Der beitragsfähige Herstellungsaufwand beträgt insgesamt
324.520,05 €, wovon 90 % als umlagefähiger Aufwand auf die Anlieger
umzulegen sind. Aus der Teilung des Umlageaufwandes von 292.068,05 € durch die
Summe der Maßstabseinheiten nach Vollgeschossmaßstab errechnet sich der
Beitragssatz von 8,62(32078) €/m².
Der
Erschließungskostenanteil ist Bestandteil des von der Gemeinde Zernien als
Festbetrag festgelegten Kaufpreises. Der
ermittelte Erschließungsbeitrag wird bei Veräußerung jeweils im Kaufvertrag
gesondert ausgewiesen und auf Grundlage der Erschließungsbeitragssatzung
endgültig abgelöst. Diese Verfahrensweise ist seit geraumer Zeit üblich und hat
sich bewährt, weil die Kaufinteressenten von vornherein mit einem Festpreis
inklusive der Erschließungskosten kalkulieren können. Das Verfahren hat zudem
den Vorteil, dass Rechtsstreitigkeiten vermieden werden.
Die kalkulatorische
Ungenauigkeit des Beitragssatzes hat dabei keine Nachteile für die Gemeinde zur
Folge, weil der Gesamtkaufpreis vorab als Fixbetrag festgelegt ist und die
Anteile lediglich gemeindeintern zu verrechnen sind. Die Ablöseverträge für
bereits veräußerte Baugrundstücke werden nachgeholt.
Es wird empfohlen,
den ermittelten Beitragssatz als maßgeblichen Berechnungswert für die Ablösung
der jeweiligen Erschließungsbeiträge
festzulegen.
Beschlussvorschlag:
Der Beitragssatz
zur Ablösung der Erschließungsbeiträge im Baugebiet „Am Walde II“ wird
festgesetzt auf 8,62(32078) € je m² Flächeneinheit nach dem Vollgeschossmaßstab
der Erschließungsbeitragssatzung der Gemeinde Zernien. Die Ablösevereinbarungen
sind beim Verkauf der Baugrundstücke als Vertragsbestandteil jeweils in den
Kaufvertrag aufzunehmen.