Sachverhalt:
Entsprechend
dem Sachverhalt der Beschlussvorlage 30/0156/2015 umfasst die Konzeption der
terraplan GmbH und Co. KG Bau- und Projektmanagement die Ansiedlung von
großflächigem Einzelhandel im Bereich des Querdeichs.
Das
beigefügte Lageplankonzept (Anlage I), des durch die Vorhabenträger
beauftragten Architektur- und Ingenieurbüros Dr. Mühlemann & Schediwy,
bildet die Planung der Einzelhandelsentwicklung im Bereich Mühlentor /
Querdeich in Gänze ab.
In
Verbindung mit der 4. Änderung des Bebauungsplans Mühlentor ist eine
Neuaufstellung eines Bebauungsplans im Querdeich vorgesehen.
Die
Neuaufstellung der 6. Änderung des Bebauungsplans Querdeich beinhaltet entgegen
der im Lageplankonzept dargestellten Fläche, lediglich das Plangebiet der
innerstädtischen Freiflächen (Grünanlage, Parkplatz, Kleingärten) von südlich
des sich auf dem Flurstück 14/13 befindlichen Teichs bis zu den westlich und
südlich angrenzenden Bundesstraßen und dem östlich angrenzenden Wohn- und
Mischgebiet Querdeich (siehe Anlage II).
Eine Unterteilung
des zu überplanenden Gebiets ist aufgrund der verschiedenen Änderungs-/
Aufstellungsverfahren gemäß dem Baugesetzbuche (BauGB) notwendig.
Um die Planung
rechtssicher durchführen zu können, ist vor Beginn des Bauleitplanverfahrens
ein Zielabweichungsverfahren zur Überwindung entgegenstehender Ziele der
Raumordnung erforderlich. Nach dem Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP), Ziel
1.6 08 dürfen Einzelhandelsgroßprojekte mit mehr als 1.500 m² Verkaufsfläche nu
in Mittelzentren angesiedelt werden. Im Grundzentrum Dannenberg wäre schon der
geplante EDEKA-Neubau mit ca. 2.400 m² Verkaufsfläche nicht mehr mit den
derzeit geltenden Zielen der Raumordnung vereinbar. Eine Antragsstellung
seitens der Stadt Dannenberg (Elbe) an den Landkreis Lüchow-Dannenberg auf
Zielabweichung mit einer nachvollziehbaren Begründung, sowie einer fachlichen
Unterlegung mit einem Einzelhandelsgutachten wäre nötig.
In diesem
Einzelhandelsgutachten muss nachgewiesen werden, dass das Mittelzentrum Lüchow
durch die geplante Einzelhandelsansiedlung nicht beeinträchtigt wird.
Die Verkaufsfläche
eines Einzelhandelsgroßprojektes muss so bemessen sein, dass sein Einzugsgebiet
den maßgeblichen Verflechtungsbereich des jeweiligen zentralen Ortes nicht
wesentlich überschreitet.
Problematisch ist
dabei, dass Dannenberg aufgrund der neuen Vorgaben der Landesplanung nur ein
Verflechtungsbereich zugebilligt wird, der dem Versorgungsgebiet der ehemaligen
Samtgemeinde Dannenberg entspricht.
Es liegen
allerdings sachliche Argumente vor, die in diesem Fall für eine raumordnerische
Zielabweichung sprechen.
Das
Aufstellungsverfahren ist gemäß dem Baugesetzbuch (BauGB) in einem
Regelverfahren durchzuführen. Analog zur Aufstellung des Bebauungsplans ist
eine Änderung des Flächennutzungsplans der Samtgemeinde Elbtalaue notwendig.
Diese wäre seitens der Stadt Dannenberg (Elbe) bei der Samtgemeinde Elbtalaue
zu beantragen.
Für
beide Verfahren ist ein Umweltbericht mit Eingriffsregelung aufzustellen. Im Zuge der Planung ist davon auszugehen,
dass ggf. externe Ausgleichsflächen benötigt werden.
Die
Artenschutzrechtliche Untersuchung mit Biotopkartierung wurde von der Stadt
bereits an das Planungsbüro Lindemann vergeben.
Um die
Schalltechnische Verträglichkeit zwischen dem Vorhaben und der Wohnbebauung im
Querdeich nachzuweisen ist zusätzlich noch ein schalltechnisches Gutachten
notwendig. Die Beauftragung dieses Gutachtens ist allerdings erst nach einer
Konkretisierung der Vorhabenplanung sinnvoll.
Bei der
Bebauungsplanaufstellung sind folgende Planinhalte zu berücksichtigen:
- Es ist ein Sondergebiet (SO) Einzelhandel
für die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel im Plangebiet auszuweisen.
Der Umfang der zulässigen Verkaufsflächen ist auf der Grundlage eines
Einzelhandels zu beschränken.
- Innerhalb des SO ist ein großer (möglichst
mit Bäumen gestalteter) Einkaufsparkplatz zu entwickeln, der mehrere
Wegeführungen zum Altstadtkern aufweist, sodass eine optimale fußläufige
Verknüpfung dieses neuen Einkaufsstandortes mit der Hauptgeschäftszone an der
Langen Straße gegeben ist.
- Das bauliche Vorhabenkonzept ist im Zuge der
Planung noch weiter zu konkretisieren. Aus stadtplanerischer Sicht sollte das
großflächige Marktgebäude nicht so weit nach Süden verschoben werden, damit das
südlich verbleibende Eckgrundstück an der B 191 noch sinnvoll genutzt werden
kann.
- Die Festsetzungen sind im Detail erst
festzulegen, wenn das Vorhabenkonzept bauliche Formen angenommen hat und die
Fachgutachten vorliegen.
Beschlussvorschlag:
a)
Die Stadt Dannenberg (Elbe) stellt für den Bereich Querdeich,
gemäß der Abgrenzung des Plangebiets (Anlage II), den Bebauungsplan Querdeich –
6. Änderung auf, der Bebauungsplan Querdeich wird für den Bereich des
Plangebiets teilaufgehoben.
b)
Vor Beginn des Bauleitplanverfahrens beantragt die Stadt
Dannenberg (Elbe) beim Landkreis Lüchow-Dannenberg ein Zielabweichungsverfahren
zur Überwindung entgegenstehender Ziele der Raumordnung.
c)
Die Stadt Dannenberg (Elbe) beantragt bei der Samtgemeinde
Elbtalaue die Änderung des Flächennutzungsplans für das Plangebiet gemäß der Anlage
II.
d)
Für den Antrag des
Zielabgleichungsverfahrens wird das Einzelhandelsgutachten der Stadt Dannenberg
(Elbe) entsprechend erweitert. Herr Dr. Steinröx wird nach vorheriger Absprache
hiermit beauftragt.
e)
Analog zu der Beschlussvorlage 30/0156/2015 schließt die Stadt
Dannenberg (Elbe) mit dem Investor eine Vereinbarung über die garantierte
gemeinsame Umsetzung der Einzelhandelsentwicklung im Mühlentor und Querdeich.
f) Die Kosten für
das Aufstellungsverfahren trägt die Stadt Dannenberg (Elbe).