TOP Ö 10: Verkauf/Sanierung des ehemaligen Schulgebäudes in Siemen

Beschluss: Geändert beschlossen

Abstimmung: Ja: 6, Nein: 5, Enthaltungen: 0

Sachverhalt:

Zu A) Verkauf des alten Schulgebäudes in Siemen, Schulstraße 7

 

Nach § 125 (1) Nds. Kommunalverfassungsgesetz dürfen Kommunen Vermögensgegenstände, die sie zur Erfüllung Ihrer Aufgabe in absehbarer Zeit nicht mehr benötigen, veräußern. Diese Veräußerung darf jedoch in der Regel nur zu ihrem vollen Wert erfolgen. „Als voller Wert muss der im Veräußerungszeitpunkt den Wertvorstellungen der beteiligen Kreise wirklich entsprechende, nicht durch subjektive Vorstellungen der Geschäftsparteien reduzierte Wert verstanden werden, so dass bei Grundstücken von dem an den Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte orientierten Verkehrswert auszugehen ist und der Einheitswert oder ein buchmäßig festgeschriebener Wert außer Betracht zu bleiben hat“ (Erläuterung zu § 125 Ziff. 3 Kommentar zur Nds. Kommunalverfassungsgesetz, 2. Überarbeitete Auflage (Robert Thiele) – Kohlhammer Deutscher Gemeinde Verlag). Dementsprechend ist für die Ermittlung des Wertes des Gebäudes nebst Grundstück ein Verkehrswertgutachten durch einen Gutachter zu erstellen. Die Kosten für ein entsprechendes Gutachten liegen bei ca. 2.000,00 Euro zzgl. MWSt.

Die Gemeinde Gusborn bietet das ehemalige Schulgebäude unter Fristsetzung öffentlich zum Kauf an. Als Verkaufserlös muss mind. der Verkehrswert erzielt werden.

 

Zu B) Sanierung des alten Schulgebäudes in Siemen, Schulstraße 7

 

Nutzung und Bauzustand des ehemaligen Schulgebäudes

Das Gebäude wurde bis zum Sommer 2018 für eine Kindergarteneinrichtung genutzt. Zur Aufnahme der Einrichtung wurde der raumbildende Ausbau des Erdgeschosses den Funktionsbereichen eines Kindergartens angepasst. Seit dem Umzug des Kindergartens in eine neue Einrichtung steht dieser Bereich im Erdgeschoss leer. Das Dachgeschoss des Gebäudes wird derzeitig zu Wohnzwecken genutzt, hier befindet sich eine   Mietwohnung mit ca. 108 m² Nutzfläche und einer Kaltmiete von 352,56 €. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist entsprechend dem Gebäudealter normal, es besteht tlw. Unterhaltungsstau und grundlegender Sanierungs- und Modernisierungsbedarf, wie bereits im Energieausweis vom Gebäude aus dem Jahr 2014 festgestellt wurde. Für eine Umnutzung zur Vermietung  in naher Zukunft sind sowohl bauliche Änderungen im Erdgeschoß als auch eine Ertüchtigung des gesamten Gebäudes unter Berücksichtigung von Energieeinsparmaßnahmen für Dach- und Heizungsanlagen erforderlich.
Die Umnutzung ist gem. § 59 Niedersächsischer Bauordnung (NBauO) eine genehmigungsbedürftige Baumaßnahme und nach § 63 im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zu beantragen. Die Genehmigungsfähigkeit setzt u.a. eine Sanierung unter Einhaltung der Energieeinsparverordnung (EnEV) voraus. Das Grundstück sowie die Ver- und Entsorgungsanlagen sind vorhanden und befinden sich im Eigentum der Gemeinde.

 

Die Sanierungsmaßnahmen beziehen sich auf das gesamte Gebäude (Länge 16 m, Breite 11 m).       

Gewerk Dach  (60 Jahre alt)

Abbruch Dacheindeckung und Reparatur Dachkonstruktion                                                     ca. 15.000,- €             Einbau Dachdämmung an Dachschrägen/Kehlbalkenlage                                                          ca. 10.000,- €            Erneuerung Dacheindeckung/-entwässerung, Gaube                                                                          ca. 60.000,- €           

Gewerk Heizung (HLS)

Erneuerung der Heizungsanlage unter energetischen Gesichtspunkten                                             ca. 30.000,- €           

Gewerk Elektro

Änderung/Erweiterung der vorhandenen Elektro-Anlage/Erneuerung                                               ca. 25.000,- €           

Gewerk Maler

Erforderliche Malerarbeiten an Decken und Wänden                                                                  ca. 10.000,- €          

Gewerk Sanitär -  Bad EG

vorh. WC-Anlagen komplett entkernen, Einbau Wand- und Bodenfliesen                                         ca. 25.000,- €              mit Wanne, Dusche, WC, WT (ca. 12 m²)

Gewerk Sanitär – Küche EG

Entkernung und Erneuerung Bodenfliesen, Erneuerung Wasser u.                                    ca. 10.000,- €          Abwasseranschlüsse (ca. 13 m²)

Gesamtkosten Brutto                                                                                                                       ca. 185.000,- €      

 

                                                                                                             Netto Summe        155.462,18 €       

                                                                                                             MwSt. 19%              29.537,82 €       

                                                                                                            Brutto Summe      185.000,00 €                   

 

Auf Grundlage des durchgeführten Ortstermins mit Bestandsaufnahme des Gebäudes und den augenscheinlich erforderlichen Sanierungsmaßnahmen unter Berücksichtigung der gesetzlichen Voraussetzungen, werden die Sanierungskosten auf ca. 185.000,00 € (Brutto) geschätzt.

Beim derzeitigen Stand der Planung ist die Kostenschätzung ausschließlich als eine solche zu werten und erhebt damit keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

 

Bgm Ringel ruft zu möglichen Wortbeiträgen auf.

Rh Struck hält den Beschluss für nicht abstimmungsfähig, da eine Abwägung der beiden Möglichkeiten durch Fehlen des Verkaufspreises nicht möglich sei. Es liegt bislang nur der Betrag für die zu erwartenden Mieteinnahmen in Höhe von 10.620,- € pro Jahr vor. Er befürwortet dennoch die Vermietung des alten Schulgebäudes, denn jährliche Mieteinnahmen seien, auch unter Berücksichtigung der laufenden Kosten, besser als ein einmaliger Verkauf.

Stellv. Bgm Fahren befürwortet den Verkauf des Gebäudes und beantragt, Teil A) des Beschlussvorschlages in der Form zu ergänzen, dass der Wert des Gebäudes in Form eines Gutachtens, und der Entwurf für eine Bewertungsmatrix, unter Berücksichtigung der sozialen Aspekte, beigefügt werden.

Rh Beckmann gibt ergänzende Erläuterungen seiner zuvor in der nichtöffentlichen Sitzung ausgeführten Sichtweise und der Berechnung der Mieteinnahmen bei einer Investitionssumme von 100.000,- €. Er möchte eine Antwort auf die Frage, wie die derzeitigen Mieteinnahmen von ca. 4.200,- € für die obere Wohnung in Zukunft im Haushalt ersetzt werden sollen, wenn es zu einem Verkauf kommen sollte. Er weist darauf hin, dass das Gebäude die einzige Einnahmequelle der Gemeinde sei und mögliche Steuererhöhungen bei Verlust dieser Quelle in Betracht gezogen werden müssten. Es bestehe Bedarf an mietbarem Wohnraum und sollte berücksichtigt werden.

Bgm Ringel sagt aus, dass von den genannten Mieteinnahmen pro Jahr rund 1.000,- € für laufend anfallende Reparatur-und Instandhaltungsmaßnahmen abgezogen werden müssten. Auch sollte berücksichtigt werden, dass weitere Kosten für die Erneuerung der Türen und Bodenbeläge anfallen würden, da in den vergangenen Jahren keine Renovierungsmaßnahmen vorgenommen worden seien. Die Folgekosten in den nächsten Jahren seien nicht abschätzbar.

 

Bgm Ringel spricht sich für den Schuldenabbau und gegen die Neuaufnahme eines Kredites aus.

 

Rh Beckmann führt aus, dass nach Abzug der laufenden Unterhaltungskosten immer noch mit Mieteinnahmen von 3.000,- € pro Jahr zu rechnen sei. Weiterhin seien, entgegen der Aussage von Bgm Ringel, in den letzten Jahren Renovierungsmaßnahmen in Höhe von 10.000,- €  durchgeführt worden. Diese hätten unter anderem die Isolierung, die Erneuerung der Kellerfenster und der Lichtschächte eingeschlossen. Die Renovierung und Sanierung sei zudem eine Wertsteigerung für das Gebäude und würde einen möglichen späteren Verkauf durchaus gewinnbringender machen.
Aufgrund nochmaliger Nachfrage von Rh Beckmann an Bgm Ringel über die 3.000,- €, die bei einem Verkauf im Haushalt fehlen würden, äußert Bgm Ringel, dass er diese 3.000,- dann der Gemeinde spenden könnte.

 

 

Stellv. Bgm Fahren spricht sich für eine Beendigung der Diskussion aus. Die Beratung sei in der nichtöffentlichen Sitzung, die eigens dafür durchgeführt wurde, abgeschlossen worden. Die hier genannten Zahlen seien nicht für die Öffentlichkeit bestimmt gewesen.

 

Rh Beckmann entgegnet darauf, dass für eine konkrete Diskussion seiner Meinung nach sachliche Faktoren fehlen würden.

 

 

Der Beschlussvorschlag lautete:

A)     Das ehemalige Schulgebäude wird öffentlich zum Kauf angeboten

B)      Das ehemalige Schulgebäude wird zur Miete angeboten. Die erforderlichen Umbau- und Sanierungsmaßnahmen erfolgen über die Gemeinde Gusborn.

 

 

Auf Antrag von stellv. Bgm Fahren wird Teil A) des Beschlussvorschlages ergänzt.

 

Mit dieser Ergänzung fasst der Rat der Gemeinde Gusborn folgenden


Beschluss:

A)     Das ehemalige Schulgebäude wird öffentlich zum Kauf angeboten. Ein Verkehrswertgutachten sowie der Entwurf einer Bewertungsmatrix sollen hierfür erstellt werden.