Sitzung: 20.11.2018 Rat der Gemeinde Gusborn
Beschluss: Geändert beschlossen
Abstimmung: Ja: 6, Nein: 5, Enthaltungen: 0
Vorlage: 31/0442/2018
Sachverhalt:
Zu A) Verkauf
des alten Schulgebäudes in Siemen, Schulstraße 7
Nach § 125 (1) Nds.
Kommunalverfassungsgesetz dürfen Kommunen Vermögensgegenstände, die sie zur
Erfüllung Ihrer Aufgabe in absehbarer Zeit nicht mehr benötigen, veräußern.
Diese Veräußerung darf jedoch in der Regel nur zu ihrem vollen Wert erfolgen.
„Als voller Wert muss der im
Veräußerungszeitpunkt den Wertvorstellungen der beteiligen Kreise wirklich
entsprechende, nicht durch subjektive Vorstellungen der Geschäftsparteien
reduzierte Wert verstanden werden, so dass bei Grundstücken von dem an den
Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte orientierten Verkehrswert auszugehen ist
und der Einheitswert oder ein buchmäßig festgeschriebener Wert außer Betracht
zu bleiben hat“ (Erläuterung zu § 125 Ziff. 3 Kommentar zur Nds.
Kommunalverfassungsgesetz, 2. Überarbeitete Auflage (Robert Thiele) –
Kohlhammer Deutscher Gemeinde Verlag). Dementsprechend ist für die Ermittlung
des Wertes des Gebäudes nebst Grundstück ein Verkehrswertgutachten durch einen
Gutachter zu erstellen. Die Kosten für ein entsprechendes Gutachten liegen bei
ca. 2.000,00 Euro zzgl. MWSt.
Die Gemeinde Gusborn
bietet das ehemalige Schulgebäude unter Fristsetzung öffentlich zum Kauf an.
Als Verkaufserlös muss mind. der Verkehrswert erzielt werden.
Zu B) Sanierung des alten Schulgebäudes in
Siemen, Schulstraße 7
Nutzung und Bauzustand des ehemaligen
Schulgebäudes
Das Gebäude wurde
bis zum Sommer 2018 für eine Kindergarteneinrichtung genutzt. Zur Aufnahme der
Einrichtung wurde der raumbildende Ausbau des Erdgeschosses den
Funktionsbereichen eines Kindergartens angepasst. Seit dem Umzug des
Kindergartens in eine neue Einrichtung steht dieser Bereich im Erdgeschoss
leer. Das Dachgeschoss des Gebäudes wird derzeitig zu Wohnzwecken genutzt, hier
befindet sich eine Mietwohnung mit ca. 108 m² Nutzfläche
und einer Kaltmiete von 352,56 €. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist
entsprechend dem Gebäudealter normal, es besteht tlw. Unterhaltungsstau und
grundlegender Sanierungs- und Modernisierungsbedarf, wie bereits im
Energieausweis vom Gebäude aus dem Jahr 2014 festgestellt wurde. Für eine
Umnutzung zur Vermietung in naher
Zukunft sind sowohl bauliche Änderungen im Erdgeschoß als auch eine
Ertüchtigung des gesamten Gebäudes unter Berücksichtigung von
Energieeinsparmaßnahmen für Dach- und Heizungsanlagen erforderlich.
Die Umnutzung ist gem. § 59 Niedersächsischer Bauordnung (NBauO) eine
genehmigungsbedürftige Baumaßnahme und nach § 63 im vereinfachten
Baugenehmigungsverfahren zu beantragen. Die Genehmigungsfähigkeit setzt u.a.
eine Sanierung unter Einhaltung der Energieeinsparverordnung (EnEV) voraus. Das
Grundstück sowie die Ver- und Entsorgungsanlagen sind vorhanden und befinden
sich im Eigentum der Gemeinde.
Die Sanierungsmaßnahmen
beziehen sich auf das gesamte Gebäude (Länge 16 m, Breite 11 m).
Gewerk Dach (60
Jahre alt)
Abbruch
Dacheindeckung und Reparatur Dachkonstruktion ca.
15.000,- € Einbau Dachdämmung
an Dachschrägen/Kehlbalkenlage ca.
10.000,- € Erneuerung
Dacheindeckung/-entwässerung, Gaube ca.
60.000,- €
Gewerk
Heizung (HLS)
Erneuerung
der Heizungsanlage unter energetischen Gesichtspunkten ca. 30.000,- €
Gewerk
Elektro
Änderung/Erweiterung
der vorhandenen Elektro-Anlage/Erneuerung ca.
25.000,- €
Gewerk
Maler
Erforderliche
Malerarbeiten an Decken und Wänden ca.
10.000,- €
Gewerk
Sanitär - Bad EG
vorh. WC-Anlagen
komplett entkernen, Einbau Wand- und Bodenfliesen ca. 25.000,- € mit Wanne, Dusche, WC, WT (ca. 12
m²)
Gewerk Sanitär –
Küche EG
Entkernung und
Erneuerung Bodenfliesen, Erneuerung Wasser u. ca. 10.000,- € Abwasseranschlüsse (ca. 13 m²)
Gesamtkosten Brutto ca. 185.000,- €
Netto Summe 155.462,18
€
MwSt. 19% 29.537,82 €
Brutto Summe 185.000,00
€
Auf
Grundlage des durchgeführten Ortstermins mit Bestandsaufnahme des Gebäudes und
den augenscheinlich erforderlichen Sanierungsmaßnahmen unter Berücksichtigung
der gesetzlichen Voraussetzungen, werden die Sanierungskosten auf ca. 185.000,00 € (Brutto) geschätzt.
Beim derzeitigen Stand der Planung ist die Kostenschätzung
ausschließlich als eine solche zu werten und erhebt damit keinen Anspruch auf
Vollständigkeit.
Bgm Ringel ruft zu möglichen Wortbeiträgen auf.
Rh Struck hält den Beschluss für nicht abstimmungsfähig, da eine
Abwägung der beiden Möglichkeiten durch Fehlen des Verkaufspreises nicht
möglich sei. Es liegt bislang nur der Betrag für die zu erwartenden
Mieteinnahmen in Höhe von 10.620,- € pro Jahr vor. Er befürwortet dennoch die
Vermietung des alten Schulgebäudes, denn jährliche Mieteinnahmen seien, auch unter
Berücksichtigung der laufenden Kosten, besser als ein einmaliger Verkauf.
Stellv. Bgm Fahren befürwortet den Verkauf des Gebäudes und beantragt,
Teil A) des Beschlussvorschlages in der Form zu ergänzen, dass der Wert des
Gebäudes in Form eines Gutachtens, und der Entwurf für eine Bewertungsmatrix,
unter Berücksichtigung der sozialen Aspekte, beigefügt werden.
Rh Beckmann gibt ergänzende Erläuterungen seiner zuvor in der
nichtöffentlichen Sitzung ausgeführten Sichtweise und der Berechnung der
Mieteinnahmen bei einer Investitionssumme von 100.000,- €. Er möchte eine
Antwort auf die Frage, wie die derzeitigen Mieteinnahmen von ca. 4.200,- € für
die obere Wohnung in Zukunft im Haushalt ersetzt werden sollen, wenn es zu
einem Verkauf kommen sollte. Er weist darauf hin, dass das Gebäude die einzige
Einnahmequelle der Gemeinde sei und mögliche Steuererhöhungen bei Verlust
dieser Quelle in Betracht gezogen werden müssten. Es bestehe Bedarf an
mietbarem Wohnraum und sollte berücksichtigt werden.
Bgm Ringel sagt aus,
dass von den genannten Mieteinnahmen pro Jahr rund 1.000,- € für laufend
anfallende Reparatur-und Instandhaltungsmaßnahmen abgezogen werden müssten.
Auch sollte berücksichtigt werden, dass weitere Kosten für die Erneuerung der
Türen und Bodenbeläge anfallen würden, da in den vergangenen Jahren keine
Renovierungsmaßnahmen vorgenommen worden seien. Die Folgekosten in den nächsten
Jahren seien nicht abschätzbar.
Bgm Ringel spricht
sich für den Schuldenabbau und gegen die Neuaufnahme eines Kredites aus.
Rh Beckmann führt aus, dass nach Abzug der
laufenden Unterhaltungskosten immer noch mit Mieteinnahmen von 3.000,- € pro
Jahr zu rechnen sei. Weiterhin seien, entgegen der Aussage von Bgm Ringel, in
den letzten Jahren Renovierungsmaßnahmen in Höhe von 10.000,- € durchgeführt worden. Diese hätten unter
anderem die Isolierung, die Erneuerung der Kellerfenster und der Lichtschächte
eingeschlossen. Die Renovierung und Sanierung sei zudem eine Wertsteigerung für
das Gebäude und würde einen möglichen späteren Verkauf durchaus
gewinnbringender machen.
Aufgrund nochmaliger Nachfrage von
Rh Beckmann an Bgm Ringel über die 3.000,- €, die bei einem Verkauf im Haushalt
fehlen würden, äußert Bgm Ringel, dass er diese 3.000,- dann der Gemeinde
spenden könnte.
Stellv. Bgm Fahren
spricht sich für eine Beendigung der Diskussion aus. Die Beratung sei in der
nichtöffentlichen Sitzung, die eigens dafür durchgeführt wurde, abgeschlossen
worden. Die hier genannten Zahlen seien nicht für die Öffentlichkeit bestimmt
gewesen.
Rh Beckmann
entgegnet darauf, dass für eine konkrete Diskussion seiner Meinung nach
sachliche Faktoren fehlen würden.
Der
Beschlussvorschlag lautete:
A) Das ehemalige Schulgebäude wird öffentlich zum Kauf angeboten
B) Das ehemalige Schulgebäude wird zur Miete angeboten. Die erforderlichen Umbau- und Sanierungsmaßnahmen erfolgen über die Gemeinde Gusborn.
Auf Antrag von
stellv. Bgm Fahren wird Teil A) des Beschlussvorschlages ergänzt.
Mit dieser Ergänzung fasst der Rat der Gemeinde Gusborn folgenden
Beschluss:
A) Das ehemalige Schulgebäude wird öffentlich zum Kauf angeboten. Ein Verkehrswertgutachten sowie der Entwurf einer Bewertungsmatrix sollen hierfür erstellt werden.