Sachverhalt:

 

Anlass und Handlungsbedarf:

Der Bebauungsplan „Kurgebiet und Feriendorf NF und Erweiterung setzt in verschiedenen Sondergebieten eine kurgebietsähnliche Nutzung fest (Sondergebiet Hotel und Sport bzw. Sondergebiet Hotel und Wohnen). Der Flächennutzungsplan legt ebenfalls Sondergebiete fest.

Insbesondere aufgrund der schwierigen Abgrenzung zwischen Einrichtungen zu sozialen und gesundheitlichen Zwecken einerseits und Gebäude bzw. Räume für freie Berufe, Heilpraktiker und Ärzten andererseits sowie der vorgegebenen Merkmale bei der Errichtung von Wohnungen (barrierefrei, Nähe zur Kureinrichtungen) kommt es bei geplanten Vorhaben immer wieder zu Abgrenzungsschwierigkeiten. Eine Nach- oder Umnutzung bestehender Anlagen oder die erstmalige Nutzung bestehender Baurechte ist deutlich erschwert, die Festsetzungen nicht mehr zeitgemäß.

 

So kam es in den letzten Jahren immer wieder zu Anfragen zu Nutzungsvorhaben, die dem Charakter des Gebietes entsprechen, aufgrund der konkreten Festsetzungen des Bebauungsplanes i.V.m. mit den Zuordnungen der Nutzungen aber nicht zulässig waren. Die Entwicklung des Gebietes wird damit unnötig verhindert.

Beispiele:

-          Errichtung einer Seniorentagespflege: es handelt sich um eine soziale Einrichtung, zulässig sind nur Einrichtungen für gesundheitliche und kulturelle Zwecke

-          Errichtung einer Naturheilpraxis: es handelt sich um ein Gebäude für freie Berufe gem. §13BauNVO. Diese Rechtsgrundlage ist im Sondergebiet nicht anzuwenden. Bei Naturheilpraxen handelt es sich nicht um Einrichtungen für gesundheitliche Zwecke, auch nicht um eine Arztpraxis, daher nicht zulässig)

-          Errichtung einer dermatologischen Praxis mit Wellness/Kosmetik/Yoga und Ferienappartenments/Ferienwohnungen:

o   Dermatologische Praxis als gesundheitlicher Zweck zulässig, jedoch seitens der Vorhabenträgerin nur zusammen mit den anderen Nutzungen umsetzbar

o   Ferienappartements und Ferienwohnungen als sonstige nicht störende Gewerbebetriebe nicht zulässig, Dauerwohnen nur bei Wohnungen mit entsprechenden Merkmalen

o   Räume für Wellness, Kosmetik, Yoga nur zulässig, wenn sie als Einrichtung zu gesundheitlichen Zwecken unmittelbar aus medizinischen Gründen erfolgen und zum Zwecke der Heilung oder Linderung von Krankheiten oder Gebrechen veranlasst sind. (Medizinische Therapie, Krankengymnastik, Rehabilitätionsmaßnahme) oder wenn es sich um ein Angebot innerhalb einer Beherbergungsnutzung (z.B. Hotel) handelt.

-          Errichtung von Seniorenwohnungen bzw. Alten- und Pflegeheim: Im SO Sport/Hotel ist Wohnen nur für Betriebspersonal etc. zulässig. Ein Alten- und Pflegeheim ist in der Regel nicht als Anlage für gesundheitliche Zwecke zu beurteilen und daher ebenfalls nicht zulässig.

-          Nicht konkret: Errichtung von verdichteter Wohnbebauung; nicht zulässig im SO Sport/Hotel. In diesem Zusammenhang wird auf das Schreiben vom 14.03.22 hingewiesen.

 

Der Bebauungsplan wurde im südwestlichen Bereich bereits 2019 in ein Allgemeines Wohngebiet geändert, um die Erweiterung des Weidenhofes zu ermöglichen.

Auch der restliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes sollte hinsichtlich der Nutzungen überplant werden.

Es besteht dringender Handlungsbedarf, um die Entwicklung des Gebietes nicht weiter zu behindern. Eine besondere Bedeutung bekommt dieses Innenentwicklungspotenzial mit Blick auf den Baulandbedarf in Hitzacker (Elbe) mit den bekannten Schwierigkeiten bezüglich der Baulandentwicklung (Schutzgebiet, Flächenverfügbarkeit).

 

Kurzfristiger Handlungsbedarf ergibt sich durch eine Anfrage zur Errichtung einer Seniorentagespflege. Diese wird als Anlage für soziale Zwecke beurteilt und ist somit nicht zulässig.

 

Mögliche Änderung des Bebauungsplanes

Vorstellbar ist die Änderung der Sondergebiete in ein gemeinsames Sondergebiet, das das (Dauer)wohnen auf der einen Seite und die Errichtung von Beherbergungsbetrieben, Einrichtungen zu sozialen, gesundheitlichen und kulturellen Zwecken, Schank- und Speisewirtschaften sowie sonstige nicht störende Gewerbebetrieben (Ferienwohnungen) auf der anderen Seite zulässt.

Alternativ könnte ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden, in dem die sonst ausnahmsweise zulässigen Betriebe für Beherbergungsgewerbe und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe allgemein zulässig sind.  Bei dieser Variante wäre der Flächennutzungsplan zu ändern. Außerdem können damit nicht sicher alle o.g. Nutzungen zugelassen werden, daher wird zunächst die Variante zur Änderung der Sondergebiete verfolgt.

 

Schutzgebiete

Das Plangebiet liegt im Biosphärenreservat Gebietsteil A, angrenzend Gebietsteil B, teilweise FFH-Gebiet. Eine FFH-Vorprüfung ist bei Änderung des Bebauungsplanes erforderlich.

Eine mögliche Änderung des Bebauungsplanes müsste aufgrund der Schutzgebiete im Normalverfahren mit Umweltprüfung erfolgen. Die Änderung kann rein textlich erfolgen. Das Maß der baulichen Nutzung kann voraussichtlich unverändert bleiben.

 

Bestand und weitere zu betrachtende Belange:

Größtenteils ist das Gebiet bereits bebaut, die unbebauten Bereiche sind allerdings mit Wald bestanden. Der bestehende Bebauungsplan hat die Frage der Waldumwandlung noch nicht betrachtet. Eine Betrachtung dieser Belange im Bebauungsplanverfahren ist daher erforderlich. Die Umsetzung kann voraussichtlich in nachfolgende Baugenehmigungsverfahren verschoben werden. Diese Vorgehensweise wurde bei der 1. Änderung des Bebauungsplanes bereits angewendet.

Im Plangebiet befinden sich Tennisplätze. Die Lage wirft im Bebauungsplanverfahren Immissionsrechtliche Fragen auf, die im Bebauungsplanverfahren geklärt werden müssten.

 

FBL Hesebeck trägt den Sachverhalt ausführlich vor.

Rh Weiss schlägt die Vorstellung der Nutzungsvorhaben durch ihre Interessenten vor. FBL Hesebeck sagt zu, dem Vertreter der betroffenen Eigentümer dieses Anliegen vorzutragen.

Rh Schulz ist interessiert an weiteren Informationen. FBL Hesebeck kündigt an, dass dem Protokoll verschiedene Unterlagen beigefügt werden.

Es folgt eine kurze Aussprache.

 

Die Ausschussmitglieder sprechen sich dafür aus, den Tagesordnungspunkt als behandelt und vorberaten zu betrachten.

Die Angelegenheit wird ohne Empfehlung in den Verwaltungsausschuss weitergegeben.