Sachverhalt:
Der Verwaltungsausschuss hat die
Verwaltung beauftragt zu prüfen, welche Möglichkeiten bestehen, einen
Drogeriemarkt am Mühlentor zu verhindern, ohne dass der Bebauungsplan geändert
werden muss.
Als einzige Möglichkeit wurde die
vertragliche Einigung mit dem Projektentwickler gesehen. Der Projektentwickler
hat jedoch im persönlichen Gespräch deutlich gemacht, dass eine vertragliche
Einigung zum Ausschluss von Drogerie am Mühlentor nicht in Betracht gezogen
wird.
Da eine Drogerie für den Bereich
Mühlentor bisher nicht in Erwägung gezogen worden ist, stellt sich nun erstmals
die Frage, wie mit einer solchen Entwicklung umgegangen werden soll.
TerraPlan steht in
Vertragsverhandlungen mit Rossmann, der klares Interesse an einer Nutzung im
Mühlentor erklärt hat. Der Vertrag am jetzigen Standort läuft lediglich bis
2021, eine Erweiterung am jetzigen Standort ist nicht gewollt. Ohne
vertragliche Einigung oder bauleitplanerische Maßnahmen und vor dem Hintergrund
der Rossmann-Erklärungen spricht einiges für Verlagerung des Drogeriemarktes
von Rossmann zum Mühlentor (Email vom 04.11.19, Hr. Wittassek).
Damit würde die Entwicklung zumindest
weiterhin an der „Altachse“ des Altstadtkerns betrieben werden. Die Aufgabe von
famila erscheint bei allem Vorbehalt nicht sonderlich wahrscheinlich, ein
Magnetbetrieb würde dann weiterhin am Markt verbleiben. Der städtebaulichen
Konzeption der zwei Schwerpunkte („Knochen“) würde dies weiterhin entsprechen.
Auch entspricht dies der Ausgangslage, das Mühlentor zu stärken und in die
Geschäftsachse Marschtorstraße/Lange Straße einzubinden. Allerdings müsste
dann, um den Altstadtkern zu schützen, am Standort Jeetzelallee sowie an den
Ratswiesen über einen Ausschluss von Drogerie für die Zukunft nachgedacht
werden.
Sollte eine Verlagerung des
Rossmann-Marktes zum Mühlentor verhindert werden, erscheint eine komplette
Betriebsaufgabe von Rossmann in Dannenberg mittelfristig durchaus nicht
unwahrscheinlich (Email vom 04.11.19, Hr. Wittassek). Soll der Drogeriemarkt
sicher in der Innenstadt gehalten werden, muss eine Verlagerung ins Mühlentor
ernstlich erwogen werden.
Im Einzelhandelsgutachten BBE, 2017,
das im Rahmen der Bauleitplanung erstellt worden ist, wurde für den Bereich
Querdeich ein Drogeriemarkt mit 800 qm VK als Worst Case Ansatz berücksichtigt.
Es konnte raumordnerisch nachgewiesen werden, dass weder infolge der
Verlagerung und Erweiterung von EDEKA, noch durch theoretische Ansiedlung
weiterer Sortimente (z.B. Drogerie) negative Beeinträchtigungen der örtlichen und
überörtlichen Versorgungssituation in der Stadt Dannenberg (Elbe) zu erwarten
sind.
Abgesehen von einer – nicht sonderlich
realistischen – vertraglichen Einigung mit TerraPlan über den Ausschluss eines
Drogeriemarktes am Mühlentor käme in Betracht, in die Änderung des
Bebauungsplans Mühlentor einzutreten und eine Veränderungssperre zu verhängen.
Der Projektentwickler hat hierzu
erklärt, gegen bauleitplanerische Maßnahmen (Änderung des Bebauungsplanes +
Veränderungssperre) zum Ausschluss der Nutzung Drogerie im Bereich Mühlentor
gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen und im Hinblick auf die
Grundstückskäufe, die im Vertrauen auf den bestehenden Bebauungsplan Mühlentor
getätigt wurden, Schadenersatzansprüche prüfen zu lassen.
Außerdem würde aus finanziellen Gründen
das Grundstück Grundei dann nicht gekauft werden und somit lediglich eine
kleine Variante am Mühlentor realisiert werden können.
Argumente dafür, auf der Grundlage des
Einzelhandelsgutachtens BBE, 2017 und zur Sicherung der ursprünglichen städtebaulichen
Konzeption, die einen Drogeriemarkt am Mühlentor nicht vorsah, einen
Änderungsbeschluss zum Bebauungsplan Mühlentor zu fassen und die in Aufstellung
befindliche Planung eine Veränderungssperre zu erlassen, dürften sich im
Einzelhandelsgutachten und der bisher einvernehmlich mit TerraPlan verfolgten
Konzeption (u.a. kein Drogeriemarkt am Mühlentor) finden lassen. Ob die
Argumente ausreichen, um eine Veränderungssperre als rechtssicher anzusehen,
lässt sich nicht abschließend sagen.
U.a. folgende Erwägungen könnten als
Argumente für eine Änderung des Bebauungsplanes und den Erlass einer
Veränderungssperre dienen:
Der Rat der Stadt
Dannenberg (Elbe) hat am 19.05.15 Änderungsbeschlüsse zu den Bebauungsplänen
Mühlentor sowie Querdeich gefasst, um eine gemeinsame Entwicklung der beiden
Bereiche im Rahmen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme einzuleiten und
zu sichern. Dazu wurden erstmals am 26.04.2016 Verträge zwischen der Stadt und
dem Projektentwickler geschlossen.
Kernziel des städtebaulichen
Konzeptes war und ist es, den Bereich Mühlentor/Querdeich gemeinsam zu
entwickeln. Nur wenn der Bereich Mühlentor für den Einzelhandel attraktiver
gestaltet wird, kann es auch im Querdeich eine Entwicklung von
Einzelhandelsflächen geben.
Das städtebauliche
Entwicklungskonzept geht von einer Belebung des strukturschwachen westlichen
Altstadtkernes aus. Damit würde neben dem Bereich am Markt ein zweiter
Einzelhandelsschwerpunkt an der bandartig gewachsenen Altstadtentwicklung
entstehen. Damit wird der gesamte Altstadtkern gestärkt.
Im Rahmen des
Bauleitplanverfahrens wurde festgelegt, dass am Planungsstandort Querdeich – vorwiegend aus städtebaulichen Gründen –
kein zweiter Lebensmittelmarkt oder Drogeriemarkt zugelassen werden soll.
Im Einzelhandelsgutachten
BBE, 2017 wurde zwar festgestellt, dass keine negativen Beeinträchtigungen der
örtlichen und überörtlichen Versorgungssituation zu erwarten sind. Weiter wurde
jedoch auch festgestellt, dass der Drogeriemarkt am Markt einen wichtigen und
frequenzstarken Ankerbetrieb darstellt. In Kombination mit famila wird der
städtebaulich bedeutsame Bereich am Markt wesentlich geprägt. Ein zusätzlicher
Drogeriemarkt am Querdeich könnte diesen Bereich durchaus beeinträchtigen, da
mit einem Rückzug von Rossmann gerechnet werden müsste. Aus städtebaulichen
Gründen wurde daher der Ausschluss von Drogeriemärkten im Querdeich
vorgeschlagen. Damit könnte auch eine zusätzliche Beeinträchtigung von familia
vermieden werden.
Aus diesen
Erwägungen heraus wurde auch das Zielabweichungsverfahren mit der Vorgabe
beendet, dass sowohl im Querdeich, als auch am Altstandort im Develang
Einzelhandelsbetriebe mit Drogeriewaren als Hauptsortiment auszuschließen sind.
Der
Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Mühlentor 4. Änderung vom 19.05.15
hatte den Inhalt, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die geplanten
Baukörper zu schaffen. Die Kerngebietsfestsetzung sollte im Wesentlichen
erhalten bleiben, ggfs. geringfügig nach Süden erweitert werden, um eine
Anbindung an den Querdeich zu schaffen. Es bestanden auch Überlegungen, das
Kerngebiet in den baulich zu erhaltenden Bereichen in Mischgebiet zu ändern, um
großflächigen Einzelhandel und Vergnügungsstätten auszuschließen und so die
angrenzende Wohnnutzung zu schützen. Insbesondere sollten dabei die
Verkehrsflächen zur Anbindung des Querdeiches an das Mühlentor, das Maß der
baulichen Nutzung, Baufelder, Bauweise, Grünordnung und Fassadengestaltung
berücksichtigt werden. Außerdem sollte eine Erhaltungssatzung für den Eingangsbereich
Mühlentor sowie örtliche Bauvorschriften für die Bereiche, die verändert werden
sollten, erlassen werden.
Bei Entwicklung
der Projektidee und der weiteren Gespräche war für den Bereich Mühlentor von
Anfang an eine Nutzung von Textil und/oder Schuhhandel vorgesehen.
In der
Bauausschusssitzung am 04.02.2019 wurde durch den Projektentwickler angedeutet,
dass auch Gespräche hinsichtlich einer Drogerienutzung am Mühlentor geführt
werden würden. Dass dieser Ansatz
konkret verfolgt wird, wurde erst im August 2019 deutlich.
Konsequenz der Aufnahme der Arbeiten an
einer B-Planänderung für das Mühlentor und des Erlasses einer
Veränderungssperre wäre zunächst einmal die Verhinderung der Verlagerung von
Rossmann zum Mühlentor. Am Mühlentor würde einstweilen wenn überhaupt nur eine
kleine Variante realisiert werden können, jedenfalls würde sich die Ansiedlung
eines Drogeriemarktes und damit zugleich die Entwicklung am Querdeich weiter
verzögern, da eine Entwicklung am Mühlentor Voraussetzung für eine Entwicklung
am Querdeich ist. Es wäre in diesem Fall zu entscheiden, ob die Entwicklung im
Querdeich gleichwohl – ohne gesicherte Entwicklung am Mühlentor – zugelassen
werden soll.
Ein Ausschluss einer Drogerie am
Mühlentor hätte danach mutmaßlich folgende Konsequenzen:
-
Es
wird dann wahrscheinlich nur eine kleine Variante am Mühlentor realisiert
werden können, die Belegung wäre weiterhin unklar.
-
Eine
mittelfristige Betriebsaufgabe von Rossmann ist wahrscheinlich, im Ergebnis
könnte Dannenberg ohne Drogerie dastehen.
-
Die
Vorbereitungen für den Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Querdeich
m.ö.B. – 6. Änderung und Erweiterung
sind ein gutes Stück weit vorangeschritten; das Inkrafttreten des
Bebauungsplanes ist erforderlich, damit die Arbeiten im Querdeich fortgeführt
werden können. Sollte der Satzungsbeschluss nicht in absehbarer Zeit gefasst
werden, würden sich die weiteren Maßnahmen am Querdeich mindestens um 1 Jahr
verzögern, da u.a die Fällarbeiten/Rodungsarbeiten im ersten Halbjahr erfolgen
müssen.
-
Edeka
hat mitgeteilt, dass am Altstandort erhebliche Mängel bestehen. Eine
Verlagerung ist dringend erforderlich.
Da eine Drogerie für den Bereich
Mühlentor bisher seitens der Stadt nicht in Erwägung gezogen worden ist, stellt
sich nun erstmals die Frage, wie mit einer solchen Entwicklung umgegangen
werden soll.
Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens
zum B-Plan Querdeich hat die Fa. famila eine eigene Analyse
zur Verlagerung und Erweiterung von
Neukauf vorgelegt (bulwiengesa v.11.08.16). Den dort erhobenen Forderungen (S.
48) hat die Stadt Rechnung getragen. Die Stadt hat zeitnah die
Einbahnstraßenregelung Riemannstraße aufgehoben. Weiterhin wurden
Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe über 450 m² im Develang sowie Drogeriemärkte
(Rossmann) sowohl im Querdeich als auch im Develang im B-Planverfahren aus
städtebaulichen Gründen ausgeschlossen. Auch der Forderung, dass die
Entwicklung im Mühlentor und im Querdeich mindestens zeitgleich erfolgen muss,
wird gefolgt.
Über die Pläne von Rossmann, vom
Marktplatz an das Mühlentor umzuziehen, wurde die Geschäftsleitung von famila
am 12.11.19 vom Stadtdirektor persönlich in Kiel informiert. Dies hat
verständlicher Weise, keine Begeisterung hervorgerufen. Die Stellungnahme von
Rossmann vom 04.11.2019 wurde übergeben. famila behält sich vor, hierzu auch
noch schriftlich Stellung zu nehmen. Die Überlegungen der Stadt, Drogeriemärkte
in den anderen Kerngebieten aus städtebaulichen Gründen auszuschließen, wurde
grundsätzlich begrüßt. Es wurde anerkannt, dass die Stadt nur geringe Möglichkeiten
hat, auf Rossmann und die dortigen Geschäftspolitiken Einfluss zu nehmen.
Mögliche Beschlussvarianten:
A.
a)
Der Bebauungsplan Mühlentor bleibt unverändert. Je nach Fortschritt im
Mühlentor kann mit dem Bauvorhaben im Querdeich begonnen werden.
b)
Die Bebauungspläne St. Georg 2. Änderung und Erweiterung (Bereich
Fachmarktzentrum Jeetzelallee), Ratswiesen – Teilneufassung 96 (Bereich Penny)
sowie Ratswiesen- Teilneufassung 2008 (Bereich Nya Nordiska) werden dahingehend
geändert, dass Einzelhandel mit Drogerie als Haupt-Sortiment zukünftig aus
städtebaulichen Gründen ausgeschlossen wird.
Finanzielle
Auswirkungen:
a)
keine
b)
Planungskosten: ca. 8.000 – 10.000 €
B.
Der
Bebauungsplan Mühlentor wird dahingehend geändert, dass Einzelhandel mit
Drogerie als Haupt-Sortiment zukünftig ausgeschlossen wird. Außerdem wird eine
Veränderungssperre erlassen. Die Verknüpfung zwischen den Bauvorhaben Mühlentor
und Querdeich bleibt bestehen. Damit wird am Mühlentor voraussichtlich
lediglich eine kleine Variante realisiert werden. Das Bauvorhaben Edeka kann
erst nach Klärung der Situation am Mühlentor beginnen.
Finanzielle
Auswirkungen: Planungskosten: ca. 5.000 - 8.000 €
C.
Der
Bebauungsplan Mühlentor wird dahingehend geändert, dass Einzelhandel mit
Drogerie als Haupt-Sortiment zukünftig ausgeschlossen wird. Außerdem wird eine
Veränderungssperre erlassen. Die Verknüpfung zwischen den Bauvorhaben Mühlentor
und Querdeich wird so verändert, dass eine Entwicklung im Querdeich gleichwohl
– ohne gesicherte Entwicklung am Mühlentor – zugelassen wird.
Finanzielle
Auswirkungen: Planungskosten: ca. 5.000 - 8.000 €
Ausgangspunkt für die Überlegungen der
Stadt, das Mühlentor zu stärken und in die Geschäftsachse
Marschtorstraße, Am Markt, Lange Straße
und Mühlentor stärker in die Altstadt ein zubinden, war die Empfehlung von Dr.
Steinröx. Mit dieser Maßnahme sollte dieser Bereich für den Einzelhandel
gestärkt und entwickelt werden.
Die Umsetzung war aus finanziellen
Gründen zunächst nicht darstellbar. Daraus ist damals der Gedanke entstanden,
das Mühlentor und den Querdeich mindestens parallel zu entwickeln und über die
Entwicklung des Querdeichs mit Neukauf/EDEKA als Ankermieter auch eine
Gesamtfinanzierung beider Projekte sicherzustellen.
Das Mühlentor ist Teil der Altstadt. Eine Verlagerung von Rossmann an das Mühlentor ist aus Sicht der Verwaltung vertretbar, da man ohnehin auf Dauer den von Rossmann angekündigten Standortwechsel nicht verhindern kann. Die Altstadt ist aufgrund ihrer Grundstücksstruktur und den Vorgaben des Denkmalschutzes für Erweiterungen in dieser Größenordnung nur bedingt weiter entwickelbar. Derzeit besteht diese Möglichkeit im Bereich der Altstadt nur am Mühlentor. Zum weiteren Schutz des Einzelhandels in der Innenstadt ist ein Ausschluss von Drogeriemärkten in den drei verbleibenden Kerngebieten an der Jeetzelallee daher folgerichtig.
Beschlussvorschlag:
a) Der Bebauungsplan Mühlentor bleibt
unverändert. Je nach Fortschritt im Mühlentor kann mit dem Bauvorhaben im
Querdeich begonnen werden.
b) Die Bebauungspläne St. Georg 2.
Änderung und Erweiterung (Bereich Fachmarktzentrum Jeetzelallee), Ratswiesen –
Teilneufassung 96 (Bereich Penny) sowie Ratswiesen- Teilneufassung 2008
(Bereich Nya Nordiska) werden dahingehend geändert, dass Einzelhandel mit
Drogerie als Haupt-Sortiment zukünftig aus städtebaulichen Gründen
ausgeschlossen wird.