Sachverhalt:
Rh Zühlke hat folgende Anfrage gestellt:
Sehr geehrte Herren Bgm Mertins und
StD Meyer,
ich beantrage für die nächste Sitzung des Ausschusses für "Planung,
Bau...":
1. Welche planerischen Voraussetzungen sind zu erfüllen, um zu Minimierung
von Leerständen gewerblich genuzter Räume umzunutzen in Wohnraumnutzung?
2. Erörterung, wie in Zukunft Erschließungskosten finanziert werden
sollen.
MfG
Christian Zühlke
Derzeitige Festsetzungen:
Auf der Stadtinsel
und im Verlauf der Drawehnertorstraße liegen die Bebauungspläne Osterberg,
Stadtinsel und Drawehnertostraße (inkl. Änderungen und Erweiterungen), in denen
ganz überwiegend Mischgebiete (MI 1-9) oder Kerngebiet (MK 1-5) festgesetzt
sind. Ausnahmen hierzu bilden lediglich die Gemeinbedarfsflächen für den
Kindergarten und die St. Johannis Kirche (Gemeinbedarf), sowie die Wohngebiete
(WA 1-3) an der alten Jeetzel. Die Zulässigkeiten beurteilen sich gem. 30 BauGB
nach den Festsetzungen im Bebauungsplan.
Mit Ausnahme der
festgesetzten Wohngebiete sind Misch- und Kerngebiete festgesetzt. Hier sind in
der Regel folgende Nutzungen zulässig:
Mischgebiet: § 6
BauNVO
(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und
der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
(2) Zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. Geschäfts- und
Bürogebäude,
3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des
Beherbergungsgewerbes,
4. sonstige
Gewerbebetriebe,
5. Anlagen für
Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und
sportliche Zwecke,
6.
Gartenbaubetriebe,
7. Tankstellen,
8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des
Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.
(3) Ausnahmsweise
können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in
Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.
Kerngebiet: § 7
BauNVO
(1) Kerngebiete dienen vorwiegend der
Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der
zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur.
(2) Zulässig sind
1.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
2.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des
Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten,
3. sonstige nicht
wesentlich störende Gewerbebetriebe,
4. Anlagen für
kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
5. Tankstellen im
Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen,
6. Wohnungen für Aufsichts- und
Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
7. sonstige Wohnungen nach Maßgabe von
Festsetzungen des Bebauungsplans.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Tankstellen, die
nicht unter Absatz 2 Nummer 5 fallen,
2. Wohnungen, die nicht unter Absatz 2
Nummer 6 und 7 fallen.
(4) Für Teile eines
Kerngebiets kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9
Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass
1. oberhalb eines
im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2. in Gebäuden ein
im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine
bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.
Dies gilt auch,
wenn durch solche Festsetzungen dieser Teil des Kerngebiets nicht vorwiegend
der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der
Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dient.
Abweichend davon,
sind laut Bebauungsplan in MK 5 Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses allgemein
zulässig. Im MI 7-8 sind laut Bebauungsplan die nach § 6 Abs. 2 Nr. 6-8
(Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten) nicht zulässig.
Einige Flächen sind
nicht überplant und daher als Innenbereich beurteilt. Die Zulässigkeiten
beurteilen sich hier danach, ob sie sich in die Umgebung einfügen (§34 BauGB).
Im Innenbereich
sowie den Mischgebieten ist eine Umnutzung zu Wohnzwecken allgemein zulässig.
In den Kerngebieten auf der Stadtinsel sind lediglich Wohnungen für Aufsichts-
und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter
allgemein zulässig, andere Wohnungen können nur ausnahmsweise zugelassen
werden. Mit der Erteilung von Ausnahmen darf der Gebietscharakter des
Baugebietes nicht verändert werden.
Planerische Möglichkeiten:
Zur Erleichterung
der Umnutzung zu Wohnzwecken in Kerngebieten könnten die Bebauungspläne
dahingehend geändert werden, dass sonstige Wohnungen gem. § 7 Abs. 2 Nr. 7
BauNVO zugelassen werden. Hierbei ist zu beachten, dass der Gebietscharakter
erhalten bleiben muss. Dies führt auch dazu, dass das „allgemeine“ Wohnen ggfs.
eine stärkere Belastung hinnehmen muss, als selbst im Mischgebiet.
Ggfs. könnten auch
Teile der Kerngebiete in Mischgebiete geändert werden. Hierbei muss darauf
geachtet werden, dass bestehende Nutzungen weiterhin zulässig sind, wie zum
Beispiel Anlagen für Verwaltungen, die nur im Kerngebiet zulässig sind.