Sitzung: 14.09.2015 Ausschuss für Stadtentwicklung und Soziales des Rates der Stadt Dannenberg (Elbe)
Beschluss: Kenntnis genommen
Abstimmung: Ja: 8
Vorlage: 30/0376/2015
Die Sitzung findet als gemeinsame Sitzung des StESD,
des BÖVEE und des UBD statt.
Einleitend erläutert AV Siemke des UBD den
Sachverhalt, die derzeitige Beschlusslage und den gegenwärtigen
planungsrechtlichen Sachstand.
FBL Hesebeck teilt mit, dass der
Stadtplaner Böhme und Herr Dr. Steinröx hierzu Stellung nehmen werden.
Herr Böhme stellt zunächst fest, dass eine
entscheidende Frage für die Durchführung eines Projektes
die Frage nach der Genehmigung eines
solchen Vorhabens ist. Großflächiger Einzelhandel wird durch Raumordnung und
Landesplanung gesteuert. Die Ziele werden übergeordnet vorgegeben und geben
den Gemeinden die Möglichkeit innerhalb
dieser Ziele ihre Entwicklung zu gestalten. Das Grundzentrum Dannenberg (Elbe)
hat umfangreiche Baurechte für Einzelhandel in bestehenden Kerngebieten, aber
nur
sehr begrenzte Entwicklungsspielräume für
neue Einzelhandelsprojekte. Im Landesraumordnungsprogramm sind entsprechende
Vorgaben definiert.
Auf diese Vorgaben geht Herr Böhme ein:
Das Kongruenzgebot, das Konzentrationsgebot, das Integrationsgebot, das
Abstimmungsgebot und das Beeinträchtigungsverbot sind zu beachten.
Wichtiger Schwerpunkt, so sieht es auch
die Industrie- und Handelskammer Lüneburg, ist das Integrationsgebot. Neue
Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innenstadtrelevant sind, sind
nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig.
Herr Böhme weist darauf hin, dass die
räumliche Situation genau betrachtet werden muss. Eine städtebaulich
integrierte Maßnahme für Dannenberg (Elbe) ist von großer Bedeutung. Der
Innenstadtkern von Dannenberg (Elbe) zieht sich über eine lange Fläche hin.
Einen weiteren Schwerpunkt zum Marktplatz am Mühlentor zu schaffen, hält Herr
Böhme für eine gute Lösung. Er sieht als Stadtplaner im Bereich
Querdeich/Mühlentor
die einzige Möglichkeit, den Stadtkern von
Dannenberg (Elbe) aufzuwerten und dem Einzelhandel Entwicklungschancen zu
bieten. Herr Böhme lässt auch nicht außer Acht, dass der EDEKA-Markt für
diese Entwicklung von besonderer Bedeutung
ist. Derzeit hat der EDEKA-Markt entsprechendes Baurecht
am vorhandenen Standort und könnte sich dort
auch vergrößern. Für EDEKA gibt es daher mehrere Varianten: Am Standort neu
bauen, ein Neubau am Gotenweg oder ein Neubau am Querdeich.
Für Herrn Böhme ist der EDEKA-Markt ein
Kundenmagnet und ein Ankermieter von zentraler Bedeutung
für die Projektierung eines neuen
Gesamtvorhabens. Aus städtebaulicher Sicht ist es daher sinnvoll, den
EDEKA-Markt möglichst nahe an den entwicklungsbedürftigen Stadtkernrand, also
an das Mühlentor, heranzubringen, um Laufkundschaft in die Lange Straße zu
generieren.
Am Gotenweg war der Neubau eines großen
Einkaufszentrums geplant. Die Verkaufsflächenzusammensetzung wurde im Laufe der
Zeit verändert und kann seiner Meinung nach abschließend bisher nicht angegeben
werden. Ein Großteil der genannten Nutzungen ist als zentrumsrelevant
einzustufen. Ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel in der Dimension
von 7.000 bis 9.000 qm Verkaufsfläche war vorgesehen.
Nach dem derzeitigen Stand war die
Haupterschließung von der Lüneburger Straße mit einer sichtbaren
Seite von der Umgehungsstraße geplant. An
der B 216 zwischen dem Prochaskaplatz und der B 191 wird
ein kostenträchtiger Knotenpunktausbau
erforderlich. Die vom Vorhabensträger geplante Anbindung
funktioniert nicht, weil sie vom
bestehenden Kreuzungspunkt abweicht und Sichtflächen nicht eingehalten
sind. Die geplante Anbindung an die
Lüchower Straße für Lieferverkehr ist ungünstig platziert. Im Übrigen
muss die Verkehrssicherheit der
Grundschule beachtet werden.
Die Spange B 216 bildet eine Barriere für
Fußgänger, die in die Altstadt gelangen wollen. Eine verkehrssichere
Straßenüberquerung ist nur an der Ampelanlage am Prochaskaplatz und an der
Kreuzung mit der B 191 möglich. Sichtbezüge vom Altstadtkern bestehen nicht;
daher ist die verkehrstechnische Planung des Gotenwegprojektes noch nicht
ausgereift und verursacht hohe Folgekosten.
Das Elbtal-Center ist fast ausschließlich
auf PKW-Kundschaft ausgerichtet. Die Vernetzung mit dem Altstadtkern ist
ebenfalls unzureichend und für Fußgänger unüberwindbar. Der Blickpunkt zur
Stadt fehlt.
Läden und Restaurants sind nicht
vorgesehen. Raumordnerisch weicht dieses Konzept daher von den
Zielen der Raumordnung ab. Aus diesem
Grunde ist es aussichtslos, eine Bauleitplanung für innenstadt-relevante Sortimente
vorzulegen. Auch Nachbarstädte dürfen nicht beeinträchtigt werden. An diesem
Standort ist ein Bauvorhaben für
nichtzentralrelevante Sortimente, wie z.B. ein Baumarkt, ein Sanitärmarkt
oder Altenwohnungen denkbar. Herr Böhme
erläutert, dass die Industrie- und Handelskammer zu dem
Ergebnis gekommen ist, dass das Vorhaben
"Gotenweg" nicht integrierbar ist.
Er erläutert des Weiteren zum Vorhaben
Querdeich/Mühlentor die Planung, die in der vergangenen Woche vorgelegt worden
ist. Raumkanten sollen erhalten bleiben, die geplante Neubebauung soll nur dort
in die Stadtstruktur integriert werden, wo bereits leerstehende Läden vorhanden
sind. Der geplante EDEKA-Markt
soll räumlich so platziert werden, dass
die benachbarte Wohnbebauung im Querdeich vom Parkplatzlärm größtenteils
abgeschirmt wird. Es ergeben sich neue Parkplatzbereiche. Der nördliche
Parkplatzbereich ist
für Kunden attraktiv, die noch weitere
Besorgungen in der Langen Straße bzw. am Mühlentor tätigen wollen.
Dieser Bereich soll über fußläufige
Wegeverbindungen mit dem Stadtkern verknüpft werden.
Entlang dieser Wegeverbindungen sollen
Dienstleistungsangebote (Praxen, Gastronomie oder Einzelhandel)
entwickelt
werden. Der zweite Parkplatz soll als Parkplatzband an der Lüneburger
Straße gestaltet werden
und dem geplanten EDEKA-Markt vorgelagert
sein. Das Großgrün könnte in Teilen erhalten werden.
Herr Böhme beurteilt es als positiv, dass
die Stadt eine Erhaltungssatzung besitzt und dass ALDI aufgrund politischer
Beschlüsse sich nun entschlossen hat, am vorhandenen Standort zu bleiben und
sich dort neu aufzustellen.
Für den Vorhabensträger am
Mühlentor/Querdeich lässt sich das Projekt Mühlentor nur im Gesamtpaket
mit dem Projekt Querdeich wirtschaftlich
darstellen. Für beide Bereiche sind getrennte Bebauungspläne vorgesehen.
Hinsichtlich der Verkehrsflächen bleibt
festzuhalten, dass die Haupterschließung für den Querdeichbereich
von der Lüneburger Straße aus erfolgt.
Dort ist ein leistungsfähiger Knotenpunkt an der B 216 vorhanden.
Das Vorhaben Mühlentor/Querdeich ist gut
in das Straßen- und Wegenetz des Stadtkerns eingebunden.
Sofern der Verbindungsbereich zwischen
Mühlentor und Querdeich funktional und gestalterisch aufgewertet wird, wäre die
Wegeverbindung vom EDEKA-Parkplatz zur Langen Straße bzw. zum Mühlentor für die
Fußgängerlaufkundschaft vergleichsweise gut. Der westliche Altstadtbereich
würde von der Ansiedlung des EDEKA-Marktes und der dort geplanten Parkplätze
erheblich profitieren.
Für die weitere Vorgehensweise ist nun ein
formales Zielabweichungsverfahren erforderlich, um entgegenstehende Ziele der
Regionalplanung zu überwinden. Des Weiteren ist ein Aufstellungsbeschluss
zur Änderung des Bebauungsplanes im
Bereich des EDEKA-Altstandortes erforderlich.
Auf Nachfrage von Stadtdirektor Meyer nach
den vier weiteren raumordnerischen Vorgaben - Herr Böhme ist lediglich auf das
Integrationsgebot eingegangen - erläutert Herr Böhme, dass auch diese Vorgaben
bei dem Gotenweg nicht eingehalten werden. Im Mühlentor/Querdeich-Bereich sind
die Inhalte dieser Vorgaben erfüllt.
Im Anschluss erläutert Dr. Steinröx den
Handlungsbedarf. In der Kernstadt ist eine geringe Passanten-
frequenz vorhanden. Der innerstädtische
Einzelhandel hat einen sehr geringen Umsatzanteil an dem
Umsatz des Gesamteinzelhandels in der
Stadt. Die Gebäude leiden z.T. unter Sanierungsbedarf.
Dr. Steinröx kommt zu dem Entschluss, dass
die Projekte Querdeich und Gotenweg sehr unterschiedlich
zu bewerten sind. Das Vorhaben am Gotenweg
ist ein Solitärvorhaben; der Querdeich/Mühlentor-Bereich
eine Entwicklung der Innenstadt.
Dr. Steinröx weist darauf hin, dass die
Kernstadt an nicht übersehbaren Defiziten leidet. Mieteinnahmen
in Gebäuden, die einen Modernisierungsstau
haben, sind gering.
Dr. Steinröx weist darauf hin, dass ein
Stadtmarketing alleine nicht ausreichend ist. Die Erweiterungsabsicht bzw. die
Neubauabsicht von EDEKA mit dem Projekt „Lange Straße / Mühlentor“ zu
verbinden, ist ein glücklicher Zufall. Das Konzept, so beurteilt Dr. Steinröx,
wird eine positive Stadtentwicklung zur Folge haben. Künftig wird es zwei
starke Lebensmittelanbieter, nämlich ALDI und EDEKA, im Kernbereich der Stadt
geben.
In zentraler Lage der Innenstadt befindet
sich Famila. Der Zwischenraum wird durch Dienstleistung und weitere gute
Sortimente gefüllt. Der Gotenweg ist nach wie vor nach Aussage von Dr. Steinröx
ein attraktiver Standort. Wenn Dannenberg (Elbe) das Ziel verfolgt, sich zum
Mittelzentrum zu erweitern, wäre dieses Vorhaben raumordnerisch sicherlich
denkbar. Da diese Möglichkeit nicht gegeben ist, gibt es keine andere Lösung
als die Verwirklichung des Mühlentor/Querdeich-Projektes. Gerichtsurteile
belegen eindeutig, dass
eine Einzelhandelsentwicklung, wie sie am
Gotenweg vorgesehen war, in der heutigen Zeit raumordnerisch nicht mehr
genehmigungsfähig ist.
Dr. Steinröx erwartet durch die
Verwirklichung des Vorhabens EDEKA am Querdeich 2.500 bis 3.000 Kunden pro Tag.
Diese, so Dr. Steinröx, werden die Stadt und deren Einzelhandel beleben.
Er plädiert dafür, im weiteren Verlauf des
Verfahrens die planungsrechtlichen Grundlagen zu schaffen, die Abstimmung mit
der Raumordnungsbehörde durchzuführen, eine Detailabstimmung mit dem
Projektträger
über die Verkaufsfläche und Sortimente
vorzunehmen und planungsrechtliche Sicherheit der Verlagerung
von EDEKA und dessen Altstandort zu
gewährleisten.
Rh Behning vermisst Aussagen zu den
Auswirkungen hinsichtlich der Umsatzverluste für den Famila-Markt.
Dr. Steinröx erläutert, dass die
Verkaufsfläche des EDEKA-Marktes am neuen Standort etwas größer sein wird. Dies
bedeutet aber nicht im Automatismus, dass mehr Umsätze zu erzielen sind. Eine
moderne Architektur verlangt heute eine Vergrößerung der Verkaufsflächen.
Nach Ansicht von Dr. Steinröx wird es für
Famila keine nennenswerten negativen Auswirkungen geben.
Der Standort hat nach seiner Auffassung
wegen seiner zentralen Lage große Vorteile gegenüber dem
neuen EDEKA-Standort. Aus diesem Grunde
ist eine Befürchtung auf ein Sinken der Umsatzzahlen nicht gerechtfertigt.
Bgm Mundhenk macht noch einmal deutlich,
dass die Stadt alles tun will, um Famila nicht zu gefährden.
Zur Famila-Stärkung könnte eine geänderte
Verkehrsführung in der Riemannstraße dienen. Sie möchte
die Frage beantwortet haben, ob eine
veränderte Verkehrsführung kurzfristig realisierbar ist.
Herr Böhme hält die Lösung als machbar.
Eine Lärmbeeinträchtigung für die Schule ist eher nicht zu erwarten. Des
Weiteren kann die Verkehrssicherheit auch mit einer Geschwindigkeitsreduzierung
gesichert werden.
Er weist darauf hin, dass Erstankömmlinge
in Dannenberg (Elbe) sich schwer orientieren können und
empfiehlt, den Verkehr in die Stadt zu
lassen und ihn an anderer Stelle herauszuleiten.
FBL Hesebeck erläutert, dass das
Planungsbüro Dr. Schubert den Auftrag hat, im Rahmen der Neuaufstellung des
Verkehrsentwicklungsplans diese Situation mit zu beleuchten. An der Erstellung
des Verkehrsentwicklungs-plans wird in den nächsten Wochen intensiv gearbeitet.
Ein einfaches Umdrehen der Fahrtrichtung
hält FBL Hesebeck für nicht machbar.
Knotenpunkte an der Jeetzelallee müssen überdacht werden. In der nächsten
Bauausschusssitzung soll darüber ausführlich
beraten werden.
Der Vorsitzende des BÖVEE-Ausschusses
Heinz Schulz bittet um Erläuterung, ob für den alten EDEKA-Standort ein
Baumarkt realistisch erscheint.
Stadtdirektor Meyer erläutert, dass diese
Möglichkeit bereits untersucht ist. Ein Baumarkt kann auf dieser kleinen Fläche
nicht realisiert werden. Für einen Baumarkt muss ein anderer Standort in
Erwägung gezogen werden. Der Gotenweg wäre dafür geeignet.
Rh Behning möchte von Herrn Dr. Steinröx
erläutert wissen, ob die Pläne des DRK, Wohnsiedlungen zu
bauen, bekannt sind.
Dies wird von Dr. Steinröx bejaht. Er
erläutert, dass die Wohnbebauung auch an anderer Stelle in der Innenstadt
realisiert werden könnte. Bei der Nachfrage hinsichtlich des Kundenstroms
rechnet Dr. Steinröx
bei einem solchen Projekt höchstens mit
einem Zehntel.
Auf Nachfrage einiger Ratsmitglieder nach
den Eigentumsverhältnissen und Verkaufsverhandlungen entscheidet der Ausschuss,
die Sitzung zu unterbrechen.
Die Sitzung wird um 20:05 Uhr
unterbrochen.
Der Justiziar der Projektgesellschaft
Mühlentor Dannenberg GmbH & Co.KG Herr Hennigs nimmt Stellung.
Er erläutert, dass sich die Verträge für
das Mühlentor im Notariat Stute befinden. Sie sollen in den nächsten
Wochen den Grundstückseigentümern
vorgelegt werden. Die Verträge für den Ankauf der Querdeichgrundstücke befinden
sich in Vorbereitung. Nach den Gesprächen mit den Grundstückseigentümern ist
lediglich bisher mit einer Erbengemeinschaft und einem Einzeleigentümer noch
keine Einigung erzielt worden. Alle anderen Grundstückseigentümer haben
zugestimmt. Die Verhandlungen mit Mietinteressenten sind ebenfalls
fortgeschritten. In der letzten Woche fand ein Gespräch mit der EDEKA-Gruppe
statt.
Die Sitzung wird um 20:11 fortgesetzt.
AV Siemke stellt fest, dass in den
Aussagen der Gutachter mehrfach genannt wurde, dass ein Kundenaufkommen von
2.000 bis 3.000 im Bereich Mühlentor/Querdeich erfolgen wird und Famila davon
nicht beeinträchtigt wird. Da keine überörtlichen Kundenströme zu erwarten
sind, stellt er sich die Frage, woher dieses Kundenaufkommen kommen soll.
Dr. Steinröx macht deutlich, dass der
EDEKA-Markt die jetzige Kundschaft mitbringen wird. Famila wird
damit keine Kundschaft genommen werden.
Schon jetzt unterscheiden sich die Kunden, die im Famila-Markt einkaufen und
die EDEKA-Kunden. Ein völlig anderes Kundenspektrum ist hier jeweils zu
verzeichnen.
Dr. Steinröx ist überzeugt davon, dass
Famila von der neuen Situation eher profitieren wird.
Herr Böhme unterstreicht dies mit den
Aussagen, dass EDEKA im NonFood-Bereich schlecht aufgestellt ist. Hier und bei
Qualitätsware hat Famila gute Chancen. Des Weiteren ist ein Getränkemarkt am
Famila-Markt vorhanden.
Rh Herzog stellt fest, dass er diese
Aussagen erwartet hat. Die Gutachteraussagen sind seiner Meinung
nach willkürlich getroffen. Er hält diese
Maßnahme für falsch. EDEKA hat bisher die Westsiedlung und den Develang
versorgt. Hier können viele Kunden fußläufig den Markt erreichen. Das wird in
Zukunft wegfallen.
Für die Versorgungsstruktur des Develanges
ist der EDEKA-Markt an der jetzigen Position wesentlich besser stationiert. Rh
Herzog bemängelt, dass die Grünflächen entlang der Jeetzelallee (Garten
Siebenbrodt) bisher nicht für die Stärkung des Einzelhandels in der Innenstadt
untersucht wurden.
Hinsichtlich des Beeinträchtigungsverbotes
gegenüber den Städten Lüchow und Dömitz bemängelt
Rh Herzog, dass die Auswirkungen auf
Famila kleingeredet werden, zumal Famila nachweislich einen
jährlichen Minusbetrag von 1 Mio. Euro zu
verzeichnen hat.
Er erklärt, dass zwei
Grundstückseigentümer ihre Zustimmung für einen Verkauf versagt haben.
Auf die Frage von BGM Mundhenk, ob in der
heutigen Sitzung die Notwendigkeit besteht Beschlüsse zu
fassen, antwortet FBL Hesebeck, dass
sowohl auf städtischer Ebene als auch auf Samtgemeindeebene
alle bis zum heutigen Tage notwendigen
Beschlüsse gefasst sind.
Der Niederschrift ist der
„Standortvergleich Projekt Gotenweg – Projekt Mühlentor / Querdeich unter
städtebaulichen und raumordnerischen Gesichtspunkten“ als Anlage beigefügt.