Die Sitzung findet als gemeinsame Sitzung des BÖVEE, des StESD und des UBD statt. Einleitend erläutert AV Siemke des UBD den Sachverhalt, die derzeitige Beschlusslage und den gegenwärtigen planungsrechtlichen Sachstand.

 

FBL Hesebeck teilt mit, dass der Stadtplaner Böhme und Herr Dr. Steinröx hierzu Stellung nehmen werden.

 

Herr Böhme stellt zunächst fest, dass eine entscheidende Frage für die Durchführung eines Projektes

die Frage nach der Genehmigung eines solchen Vorhabens ist. Großflächiger Einzelhandel wird durch Raumordnung und Landesplanung gesteuert. Die Ziele werden übergeordnet vorgegeben und geben

den Gemeinden die Möglichkeit innerhalb dieser Ziele ihre Entwicklung zu gestalten. Das Grundzentrum Dannenberg (Elbe) hat umfangreiche Baurechte für Einzelhandel in bestehenden Kerngebieten, aber nur

sehr begrenzte Entwicklungsspielräume für neue Einzelhandelsprojekte. Im Landesraumordnungsprogramm sind entsprechende Vorgaben definiert.

Auf diese Vorgaben geht Herr Böhme ein: Das Kongruenzgebot, das Konzentrationsgebot, das Integrationsgebot, das Abstimmungsgebot und das Beeinträchtigungsverbot sind zu beachten.

Wichtiger Schwerpunkt, so sieht es auch die Industrie- und Handelskammer Lüneburg, ist das Integrationsgebot. Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innenstadtrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig.

Herr Böhme weist darauf hin, dass die räumliche Situation genau betrachtet werden muss. Eine städtebaulich integrierte Maßnahme für Dannenberg (Elbe) ist von großer Bedeutung. Der Innenstadtkern von Dannenberg (Elbe) zieht sich über eine lange Fläche hin. Einen weiteren Schwerpunkt zum Marktplatz am Mühlentor zu schaffen, hält Herr Böhme für eine gute Lösung. Er sieht als Stadtplaner im Bereich Querdeich/Mühlentor

die einzige Möglichkeit, den Stadtkern von Dannenberg (Elbe) aufzuwerten und dem Einzelhandel Entwicklungschancen zu bieten. Herr Böhme lässt auch nicht außer Acht, dass der EDEKA-Markt für

diese Entwicklung von besonderer Bedeutung ist. Derzeit hat der EDEKA-Markt entsprechendes Baurecht

am vorhandenen Standort und könnte sich dort auch vergrößern. Für EDEKA gibt es daher mehrere Varianten: Am Standort neu bauen, ein Neubau am Gotenweg oder ein Neubau am Querdeich.

Für Herrn Böhme ist der EDEKA-Markt ein Kundenmagnet und ein Ankermieter von zentraler Bedeutung

für die Projektierung eines neuen Gesamtvorhabens. Aus städtebaulicher Sicht ist es daher sinnvoll, den EDEKA-Markt möglichst nahe an den entwicklungsbedürftigen Stadtkernrand, also an das Mühlentor, heranzubringen, um Laufkundschaft in die Lange Straße zu generieren.

Am Gotenweg war der Neubau eines großen Einkaufszentrums geplant. Die Verkaufsflächenzusammensetzung wurde im Laufe der Zeit verändert und kann seiner Meinung nach abschließend bisher nicht angegeben werden. Ein Großteil der genannten Nutzungen ist als zentrumsrelevant einzustufen. Ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel in der Dimension von 7.000 bis 9.000 qm Verkaufsfläche war vorgesehen.

Nach dem derzeitigen Stand war die Haupterschließung von der Lüneburger Straße mit einer sichtbaren

Seite von der Umgehungsstraße geplant. An der B 216 zwischen dem Prochaskaplatz und der B 191 wird

ein kostenträchtiger Knotenpunktausbau erforderlich. Die vom Vorhabensträger geplante Anbindung

funktioniert nicht, weil sie vom bestehenden Kreuzungspunkt abweicht und Sichtflächen nicht eingehalten

sind. Die geplante Anbindung an die Lüchower Straße für Lieferverkehr ist ungünstig platziert. Im Übrigen

muss die Verkehrssicherheit der Grundschule beachtet werden.

Die Spange B 216 bildet eine Barriere für Fußgänger, die in die Altstadt gelangen wollen. Eine verkehrssichere Straßenüberquerung ist nur an der Ampelanlage am Prochaskaplatz und an der Kreuzung mit der B 191 möglich. Sichtbezüge vom Altstadtkern bestehen nicht; daher ist die verkehrstechnische Planung des Gotenwegprojektes noch nicht ausgereift und verursacht hohe Folgekosten.

Das Elbtal-Center ist fast ausschließlich auf PKW-Kundschaft ausgerichtet. Die Vernetzung mit dem Altstadtkern ist ebenfalls unzureichend und für Fußgänger unüberwindbar. Der Blickpunkt zur Stadt fehlt.

Läden und Restaurants sind nicht vorgesehen. Raumordnerisch weicht dieses Konzept daher von den

Zielen der Raumordnung ab. Aus diesem Grunde ist es aussichtslos, eine Bauleitplanung für innenstadt-relevante Sortimente vorzulegen. Auch Nachbarstädte dürfen nicht beeinträchtigt werden.  An diesem

Standort ist ein Bauvorhaben für nichtzentralrelevante Sortimente, wie z.B. ein Baumarkt, ein Sanitärmarkt

oder Altenwohnungen denkbar. Herr Böhme erläutert, dass die Industrie- und Handelskammer zu dem

Ergebnis gekommen ist, dass das Vorhaben "Gotenweg" nicht integrierbar ist.

Er erläutert des Weiteren zum Vorhaben Querdeich/Mühlentor die Planung, die in der vergangenen Woche vorgelegt worden ist. Raumkanten sollen erhalten bleiben, die geplante Neubebauung soll nur dort in die Stadtstruktur integriert werden, wo bereits leerstehende Läden vorhanden sind. Der geplante EDEKA-Markt

soll räumlich so platziert werden, dass die benachbarte Wohnbebauung im Querdeich vom Parkplatzlärm größtenteils abgeschirmt wird. Es ergeben sich neue Parkplatzbereiche. Der nördliche Parkplatzbereich ist

für Kunden attraktiv, die noch weitere Besorgungen in der Langen Straße bzw. am Mühlentor tätigen wollen.

Dieser Bereich soll über fußläufige Wegeverbindungen mit dem Stadtkern verknüpft werden.

 

 

Entlang dieser Wegeverbindungen sollen Dienstleistungsangebote (Praxen, Gastronomie oder Einzelhandel)

entwickelt  werden. Der zweite Parkplatz soll als Parkplatzband an der Lüneburger Straße gestaltet werden

und dem geplanten EDEKA-Markt vorgelagert sein. Das Großgrün könnte in Teilen erhalten werden.

Herr Böhme beurteilt es als positiv, dass die Stadt eine Erhaltungssatzung besitzt und dass ALDI aufgrund politischer Beschlüsse sich nun entschlossen hat, am vorhandenen Standort zu bleiben und sich dort neu aufzustellen.

Für den Vorhabensträger am Mühlentor/Querdeich lässt sich das Projekt Mühlentor nur im Gesamtpaket

mit dem Projekt Querdeich wirtschaftlich darstellen. Für beide Bereiche sind getrennte Bebauungspläne vorgesehen.

Hinsichtlich der Verkehrsflächen bleibt festzuhalten, dass die Haupterschließung für den Querdeichbereich

von der Lüneburger Straße aus erfolgt. Dort ist ein leistungsfähiger Knotenpunkt an der B 216 vorhanden.

Das Vorhaben Mühlentor/Querdeich ist gut in das Straßen- und Wegenetz des Stadtkerns eingebunden.

Sofern der Verbindungsbereich zwischen Mühlentor und Querdeich funktional und gestalterisch aufgewertet wird, wäre die Wegeverbindung vom EDEKA-Parkplatz zur Langen Straße bzw. zum Mühlentor für die Fußgängerlaufkundschaft vergleichsweise gut. Der westliche Altstadtbereich würde von der Ansiedlung des EDEKA-Marktes und der dort geplanten Parkplätze erheblich profitieren.

Für die weitere Vorgehensweise ist nun ein formales Zielabweichungsverfahren erforderlich, um entgegenstehende Ziele der Regionalplanung zu überwinden. Des Weiteren ist ein Aufstellungsbeschluss

zur Änderung des Bebauungsplanes im Bereich des EDEKA-Altstandortes erforderlich.

 

Auf Nachfrage von Stadtdirektor Meyer nach den vier weiteren raumordnerischen Vorgaben - Herr Böhme ist lediglich auf das Integrationsgebot eingegangen - erläutert Herr Böhme, dass auch diese Vorgaben bei dem Gotenweg nicht eingehalten werden. Im Mühlentor/Querdeich-Bereich sind die Inhalte dieser Vorgaben erfüllt.

 

Im Anschluss erläutert Dr. Steinröx den Handlungsbedarf. In der Kernstadt ist eine geringe Passanten-

frequenz vorhanden. Der innerstädtische Einzelhandel hat einen sehr geringen Umsatzanteil an dem

Umsatz des Gesamteinzelhandels in der Stadt. Die Gebäude leiden z.T. unter Sanierungsbedarf.

Dr. Steinröx kommt zu dem Entschluss, dass die Projekte Querdeich und Gotenweg sehr unterschiedlich

zu bewerten sind. Das Vorhaben am Gotenweg ist ein Solitärvorhaben; der Querdeich/Mühlentor-Bereich

eine Entwicklung der Innenstadt.

Dr. Steinröx weist darauf hin, dass die Kernstadt an nicht übersehbaren Defiziten leidet. Mieteinnahmen

in Gebäuden, die einen Modernisierungsstau haben, sind gering.

Dr. Steinröx weist darauf hin, dass ein Stadtmarketing alleine nicht ausreichend ist. Die Erweiterungsabsicht bzw. die Neubauabsicht von EDEKA mit dem Projekt „Lange Straße / Mühlentor“ zu verbinden, ist ein glücklicher Zufall. Das Konzept, so beurteilt Dr. Steinröx, wird eine positive Stadtentwicklung zur Folge haben. Künftig wird es zwei starke Lebensmittelanbieter, nämlich ALDI und EDEKA, im Kernbereich der Stadt geben.

In zentraler Lage der Innenstadt befindet sich Famila. Der Zwischenraum wird durch Dienstleistung und weitere gute Sortimente gefüllt. Der Gotenweg ist nach wie vor nach Aussage von Dr. Steinröx ein attraktiver Standort. Wenn Dannenberg (Elbe) das Ziel verfolgt, sich zum Mittelzentrum zu erweitern, wäre dieses Vorhaben raumordnerisch sicherlich denkbar. Da diese Möglichkeit nicht gegeben ist, gibt es keine andere Lösung als die Verwirklichung des Mühlentor/Querdeich-Projektes. Gerichtsurteile belegen eindeutig, dass

eine Einzelhandelsentwicklung, wie sie am Gotenweg vorgesehen war, in der heutigen Zeit raumordnerisch nicht mehr genehmigungsfähig ist.

Dr. Steinröx erwartet durch die Verwirklichung des Vorhabens EDEKA am Querdeich 2.500 bis 3.000 Kunden pro Tag. Diese, so Dr. Steinröx, werden die Stadt und deren Einzelhandel beleben.

Er plädiert dafür, im weiteren Verlauf des Verfahrens die planungsrechtlichen Grundlagen zu schaffen, die Abstimmung mit der Raumordnungsbehörde durchzuführen, eine Detailabstimmung mit dem Projektträger

über die Verkaufsfläche und Sortimente vorzunehmen und planungsrechtliche Sicherheit der Verlagerung

von EDEKA und dessen Altstandort zu gewährleisten.

 

Rh Behning vermisst Aussagen zu den Auswirkungen hinsichtlich der Umsatzverluste für den Famila-Markt.

Dr. Steinröx erläutert, dass die Verkaufsfläche des EDEKA-Marktes am neuen Standort etwas größer sein wird. Dies bedeutet aber nicht im Automatismus, dass mehr Umsätze zu erzielen sind. Eine moderne Architektur verlangt heute eine Vergrößerung der Verkaufsflächen.

 

Nach Ansicht von Dr. Steinröx wird es für Famila keine nennenswerten negativen Auswirkungen geben.

Der Standort hat nach seiner Auffassung wegen seiner zentralen Lage große Vorteile gegenüber dem

neuen EDEKA-Standort. Aus diesem Grunde ist eine Befürchtung auf ein Sinken der Umsatzzahlen nicht gerechtfertigt.

 

Bgm Mundhenk macht noch einmal deutlich, dass die Stadt alles tun will, um Famila nicht zu gefährden.

Zur Famila-Stärkung könnte eine geänderte Verkehrsführung in der Riemannstraße dienen. Sie möchte

die Frage beantwortet haben, ob eine veränderte Verkehrsführung kurzfristig realisierbar ist.

 

 

Herr Böhme hält die Lösung als machbar. Eine Lärmbeeinträchtigung für die Schule ist eher nicht zu erwarten. Des Weiteren kann die Verkehrssicherheit auch mit einer Geschwindigkeitsreduzierung gesichert werden.

Er weist darauf hin, dass Erstankömmlinge in Dannenberg (Elbe) sich schwer orientieren können und

empfiehlt, den Verkehr in die Stadt zu lassen und ihn an anderer Stelle herauszuleiten.

 

FBL Hesebeck erläutert, dass das Planungsbüro Dr. Schubert den Auftrag hat, im Rahmen der Neuaufstellung des Verkehrsentwicklungsplans diese Situation mit zu beleuchten. An der Erstellung des Verkehrsentwicklungs-plans wird in den nächsten Wochen intensiv gearbeitet. Ein einfaches Umdrehen der Fahrtrichtung

hält FBL Hesebeck für nicht machbar. Knotenpunkte an der Jeetzelallee müssen überdacht werden. In der nächsten Bauausschusssitzung soll darüber ausführlich  beraten werden.

 

Der Vorsitzende des BÖVEE-Ausschusses Heinz Schulz bittet um Erläuterung, ob für den alten EDEKA-Standort ein Baumarkt realistisch erscheint.

Stadtdirektor Meyer erläutert, dass diese Möglichkeit bereits untersucht ist. Ein Baumarkt kann auf dieser kleinen Fläche nicht realisiert werden. Für einen Baumarkt muss ein anderer Standort in Erwägung gezogen werden. Der Gotenweg wäre dafür geeignet.

 

Rh Behning möchte von Herrn Dr. Steinröx erläutert wissen, ob die Pläne des DRK, Wohnsiedlungen zu

bauen, bekannt sind.

Dies wird von Dr. Steinröx bejaht. Er erläutert, dass die Wohnbebauung auch an anderer Stelle in der Innenstadt realisiert werden könnte. Bei der Nachfrage hinsichtlich des Kundenstroms rechnet Dr. Steinröx

bei einem solchen Projekt höchstens mit einem Zehntel.

 

Auf Nachfrage einiger Ratsmitglieder nach den Eigentumsverhältnissen und Verkaufsverhandlungen entscheidet der Ausschuss, die Sitzung zu unterbrechen.

 

Die Sitzung wird um 20:05 Uhr unterbrochen.

 

Der Justiziar der Projektgesellschaft Mühlentor Dannenberg GmbH & Co.KG Herr Hennigs nimmt Stellung.

Er erläutert, dass sich die Verträge für das Mühlentor im Notariat Stute befinden. Sie sollen in den nächsten Wochen  den Grundstückseigentümern vorgelegt werden. Die Verträge für den Ankauf der Querdeichgrundstücke befinden sich in Vorbereitung. Nach den Gesprächen mit den Grundstückseigentümern ist lediglich bisher mit einer Erbengemeinschaft und einem Einzeleigentümer noch keine Einigung erzielt worden. Alle anderen Grundstückseigentümer haben zugestimmt. Die Verhandlungen mit Mietinteressenten sind ebenfalls fortgeschritten. In der letzten Woche fand ein Gespräch mit der EDEKA-Gruppe statt.

 

Die Sitzung wird um 20:11 fortgesetzt.

 

AV Siemke stellt fest, dass in den Aussagen der Gutachter mehrfach genannt wurde, dass ein Kundenaufkommen von 2.000 bis 3.000 im Bereich Mühlentor/Querdeich erfolgen wird und Famila davon nicht beeinträchtigt wird. Da keine überörtlichen Kundenströme zu erwarten sind, stellt er sich die Frage, woher dieses Kundenaufkommen kommen soll.

 

Dr. Steinröx macht deutlich, dass der EDEKA-Markt die jetzige Kundschaft mitbringen wird. Famila wird

damit keine Kundschaft genommen werden. Schon jetzt unterscheiden sich die Kunden, die im Famila-Markt einkaufen und die EDEKA-Kunden. Ein völlig anderes Kundenspektrum ist hier jeweils zu verzeichnen.

Dr. Steinröx ist überzeugt davon, dass Famila von der neuen Situation eher profitieren wird.

 

Herr Böhme unterstreicht dies mit den Aussagen, dass EDEKA im NonFood-Bereich schlecht aufgestellt ist. Hier und bei Qualitätsware hat Famila gute Chancen. Des Weiteren ist ein Getränkemarkt am Famila-Markt vorhanden.

 

Rh Herzog stellt fest, dass er diese Aussagen erwartet hat. Die Gutachteraussagen sind seiner Meinung

nach willkürlich getroffen. Er hält diese Maßnahme für falsch. EDEKA hat bisher die Westsiedlung und den Develang versorgt. Hier können viele Kunden fußläufig den Markt erreichen. Das wird in Zukunft wegfallen.

Für die Versorgungsstruktur des Develanges ist der EDEKA-Markt an der jetzigen Position wesentlich besser stationiert. Rh Herzog bemängelt, dass die Grünflächen entlang der Jeetzelallee (Garten Siebenbrodt) bisher nicht für die Stärkung des Einzelhandels in der Innenstadt untersucht wurden.

 

Hinsichtlich des Beeinträchtigungsverbotes gegenüber den Städten Lüchow und Dömitz bemängelt

Rh Herzog, dass die Auswirkungen auf Famila kleingeredet werden, zumal Famila nachweislich einen

jährlichen Minusbetrag von 1 Mio. Euro zu verzeichnen hat.

Er erklärt, dass zwei Grundstückseigentümer ihre Zustimmung für einen Verkauf versagt haben.

 

 

 

Auf die Frage von BGM Mundhenk, ob in der heutigen Sitzung die Notwendigkeit besteht Beschlüsse zu

fassen, antwortet FBL Hesebeck, dass sowohl auf städtischer Ebene als auch auf Samtgemeindeebene

alle bis zum heutigen Tage notwendigen Beschlüsse gefasst sind.

 

Der Niederschrift ist der „Standortvergleich Projekt Gotenweg – Projekt Mühlentor / Querdeich unter städtebaulichen und raumordnerischen Gesichtspunkten“ als Anlage beigefügt.