Sitzung: 14.09.2015 Umwelt- und Bauausschuss des Rates der Stadt Dannenberg (Elbe)
Beschluss: Kenntnis genommen
Abstimmung: Ja: 8
Vorlage: 30/0376/2015
Die Sitzung findet als
gemeinsame Sitzung des UBD, des BÖVEE und des StESD statt.
Einleitend erläutert AV
Siemke den Sachverhalt, die derzeitige Beschlusslage und den gegenwärtigen
planungsrechtlichen Sachstand.
FBL Hesebeck
teilt mit, dass der Stadtplaner Böhme und Herr Dr. Steinröx hierzu Stellung
nehmen werden.
Herr Böhme
stellt zunächst fest, dass eine entscheidende Frage für die Durchführung eines
Projektes die Frage nach der Genehmigung eines solchen Vorhabens ist.
Großflächiger Einzelhandel wird durch Raumordnung und Landesplanung gesteuert.
Die Ziele werden übergeordnet vorgegeben und geben den Gemeinden die
Möglichkeit innerhalb dieser Ziele ihre Entwicklung zu gestalten. Das
Grundzentrum Dannenberg (Elbe) hat umfangreiche Baurechte für Einzelhandel in
bestehenden Kerngebieten, aber nur sehr begrenzte Entwicklungsspielräume für
neue Einzelhandelsprojekte. Im Landesraumordnungsprogramm sind entsprechende
Vorgaben definiert. Auf diese Vorgaben geht Herr Böhme ein: Das Kongruenzgebot,
das Konzentrationsgebot, das Integrationsgebot, das Abstimmungsgebot und das
Beeinträchtigungsverbot sind zu beachten.
Wichtiger
Schwerpunkt, so sieht es auch die Industrie- und Handelskammer Lüneburg, ist
das Integrationsgebot. Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente
innenstadtrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten
Lagen zulässig.
Herr Böhme
weist darauf hin, dass die räumliche Situation genau betrachtet werden muss.
Eine städtebaulich integrierte Maßnahme für Dannenberg (Elbe) ist von großer
Bedeutung. Der Innenstadtkern von Dannenberg (Elbe) zieht sich über eine lange
Fläche hin. Einen weiteren Schwerpunkt zum Marktplatz am Mühlentor zu schaffen,
hält Herr Böhme für eine gute Lösung. Er sieht als Stadtplaner im Bereich
Querdeich/Mühlentor die einzige Möglichkeit, den Stadtkern von Dannenberg
(Elbe) aufzuwerten und dem Einzelhandel Entwicklungschancen zu bieten. Herr
Böhme lässt auch nicht außer Acht, dass der EDEKA-Markt für diese Entwicklung
von besonderer Bedeutung ist. Derzeit hat der EDEKA-Markt entsprechendes
Baurecht am vorhandenen Standort und könnte sich dort auch vergrößern. Für
EDEKA gibt es daher mehrere Varianten: Am Standort neu bauen, ein Neubau am
Gotenweg oder ein Neubau am Querdeich.
Für Herrn Böhme
ist der EDEKA-Markt ein Kundenmagnet und ein Ankermieter von zentraler
Bedeutung für die Projektierung eines neuen Gesamtvorhabens. Aus
städtebaulicher Sicht ist es daher sinnvoll, den EDEKA-Markt möglichst nahe an
den entwicklungsbedürftigen Stadtkernrand, also an das Mühlentor,
heranzubringen, um Laufkundschaft in die Lange Straße zu generieren.
Am Gotenweg war
der Neubau eines großen Einkaufszentrums geplant. Die
Verkaufsflächenzusammensetzung wurde im Laufe der Zeit verändert und kann
seiner Meinung nach abschließend bisher nicht angegeben werden. Ein Großteil
der genannten Nutzungen ist als zentrumsrelevant einzustufen. Ein Sondergebiet
für großflächigen Einzelhandel in der Dimension von 7.000 bis 9.000 qm
Verkaufsfläche war vorgesehen. Nach dem derzeitigen Stand war die
Haupterschließung von der Lüneburger Straße mit einer sichtbaren Seite von der
Umgehungsstraße geplant. An der B 216 zwischen dem Prochaskaplatz und der B 191
wird ein kostenträchtiger Knotenpunktausbau erforderlich. Die vom
Vorhabensträger geplante Anbindung funktioniert nicht, weil sie vom bestehenden
Kreuzungspunkt abweicht und Sichtflächen nicht eingehalten sind. Die geplante
Anbindung an die Lüchower Straße für Lieferverkehr ist ungünstig platziert. Im
Übrigen muss die Verkehrssicherheit der Grundschule beachtet werden.
Die Spange B
216 bildet eine Barriere für Fußgänger, die in die Altstadt gelangen wollen.
Eine verkehrssichere Straßenüberquerung ist nur an der Ampelanlage am
Prochaskaplatz und an der Kreuzung mit der B 191 möglich. Sichtbezüge vom
Altstadtkern bestehen nicht; daher ist die verkehrstechnische Planung des
Gotenwegprojektes noch nicht ausgereift und verursacht hohe Folgekosten. Das
Elbtal-Center ist fast ausschließlich auf PKW-Kundschaft ausgerichtet. Die
Vernetzung mit dem Altstadtkern ist ebenfalls unzureichend und für Fußgänger
unüberwindbar. Der Blickpunkt zur Stadt fehlt. Läden und Restaurants sind nicht
vorgesehen. Raumordnerisch weicht dieses Konzept daher von den Zielen der
Raumordnung ab. Aus diesem Grunde ist es aussichtslos, eine Bauleitplanung für
innenstadtrelevante Sortimente vorzulegen. Auch Nachbarstädte dürfen nicht beeinträchtigt
werden. An diesem
Standort ist ein Bauvorhaben für nichtzentralrelevante Sortimente, wie z.B. ein
Baumarkt, ein Sanitärmarkt oder Altenwohnungen denkbar. Herr Böhme erläutert, dass die Industrie-
und Handelskammer zu dem Ergebnis gekommen ist, dass das Vorhaben
"Gotenweg" nicht integrierbar ist.
Er erläutert
des Weiteren zum Vorhaben Querdeich/Mühlentor die Planung, die in der
vergangenen Woche vorgelegt worden ist. Raumkanten sollen erhalten bleiben, die
geplante Neubebauung soll nur dort in die Stadtstruktur integriert werden, wo
bereits leerstehende Läden vorhanden sind. Der geplante EDEKA-Markt soll
räumlich so platziert werden, dass die benachbarte Wohnbebauung im Querdeich
vom Parkplatzlärm größtenteils abgeschirmt wird. Es ergeben sich neue
Parkplatzbereiche. Der nördliche Parkplatzbereich ist für Kunden attraktiv, die
noch weitere Besorgungen in der Langen Straße bzw. am Mühlentor tätigen wollen.
Dieser Bereich soll über fußläufige Wegeverbindungen mit dem Stadtkern
verknüpft werden. Entlang dieser Wegeverbindungen sollen
Dienstleistungsangebote (Praxen, Gastronomie oder Einzelhandel) entwickelt
werden. Der zweite Parkplatz soll als Parkplatzband an der Lüneburger Straße
gestaltet werden und dem geplanten EDEKA-Markt vorgelagert sein. Das Großgrün
könnte in Teilen erhalten werden.
Herr Böhme
beurteilt es als positiv, dass die Stadt eine Erhaltungssatzung besitzt und
dass ALDI aufgrund politischer Beschlüsse sich nun entschlossen hat, am
vorhandenen Standort zu bleiben und sich dort neu aufzustellen.
Für den
Vorhabensträger am Mühlentor/Querdeich lässt sich das Projekt Mühlentor nur im
Gesamtpaket mit dem Projekt Querdeich wirtschaftlich darstellen. Für beide
Bereiche sind getrennte Bebauungspläne vorgesehen.
Hinsichtlich
der Verkehrsflächen bleibt festzuhalten, dass die Haupterschließung für den
Querdeichbereich von der Lüneburger Straße aus erfolgt. Dort ist ein
leistungsfähiger Knotenpunkt an der B 216 vorhanden.
Das Vorhaben
Mühlentor/Querdeich ist gut in das Straßen- und Wegenetz des Stadtkerns
eingebunden. Sofern der Verbindungsbereich zwischen Mühlentor und Querdeich
funktional und gestalterisch aufgewertet wird, wäre die Wegeverbindung vom
EDEKA-Parkplatz zur Langen Straße bzw. zum Mühlentor für die
Fußgängerlaufkundschaft vergleichsweise gut. Der westliche Altstadt würde von
der Ansiedlung des EDEKA-Marktes und der dort geplanten Parkplätze erheblich
profitieren.
Für die weitere
Vorgehensweise ist nun ein formales Zielabweichungsverfahren erforderlich, um
entgegenstehende Ziele der Regionalplanung zu überwinden. Des Weiteren ist ein
Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplanes im Bereich des
EDEKA-Altstandortes erforderlich.
Auf Nachfrage
von Stadtdirektor Meyer nach den vier weiteren raumordnerischen Vorgaben - Herr
Böhme ist lediglich auf das Integrationsgebot eingegangen - erläutert Herr
Böhme, dass auch diese Vorgaben bei dem Gotenweg nicht eingehalten werden. Im
Mühlentor/Querdeich-Bereich sind die Inhalte dieser Vorgaben erfüllt.
Im Anschluss
erläutert Dr. Steinröx den Handlungsbedarf. In der Kernstadt ist eine geringe
Passantenfrequenz vorhanden. Der innerstädtische Einzelhandel hat einen sehr
geringen Umsatzanteil an dem Umsatz des Gesamteinzelhandels in der Stadt. Die
Gebäude leiden z.T. unter Sanierungsbedarf.
Dr. Steinröx
kommt zu dem Entschluss, dass die Projekte Querdeich und Gotenweg sehr
unterschiedlich zu bewerten sind. Das Vorhaben am Gotenweg ist ein
Solitärvorhaben; der Querdeich/Mühlentor-Bereich eine Entwicklung der
Innenstadt.
Dr. Steinröx
weist darauf hin, dass die Kernstadt an nicht übersehbaren Defiziten leidet.
Mieteinnahmen in Gebäuden, die einen Modernisierungsstau haben, sind gering.
Dr. Steinröx
weist darauf hin, dass ein Stadtmarketing alleine nicht ausreichend ist. Die
Erweiterungsabsicht bzw. die Neubauabsicht von EDEKA mit dem Projekt „Lange
Straße / Mühlentor“ zu verbinden, ist ein glücklicher Zufall. Das Konzept, so
beurteilt Dr. Steinröx, wird eine positive Stadtentwicklung zur Folge haben.
Künftig wird es zwei starke Lebensmittelanbieter, nämlich ALDI und EDEKA, im
Kernbereich der Stadt geben. In zentraler Lage der Innenstadt befindet sich
Famila. Der Zwischenraum wird durch Dienstleistung und weitere gute Sortimente
gefüllt. Der Gotenweg ist nach wie vor nach Aussage von Dr. Steinröx ein attraktiver
Standort. Wenn Dannenberg (Elbe) das Ziel verfolgt, sich zum Mittelzentrum zu
erweitern, wäre dieses Vorhaben raumordnerisch sicherlich denkbar. Da diese
Möglichkeit nicht gegeben ist, gibt es keine andere Lösung als die
Verwirklichung des Mühlentor/Querdeich-Projektes. Gerichtsurteile belegen
eindeutig, dass eine Einzelhandelsentwicklung, wie sie am Gotenweg vorgesehen
war, in der heutigen Zeit raumordnerisch nicht mehr genehmigungsfähig ist.
Dr. Steinröx
erwartet durch die Verwirklichung des Vorhabens EDEKA am Querdeich 2.500 bis
3.000 Kunden pro Tag. Diese, so Dr. Steinröx, werden die Stadt und deren
Einzelhandel beleben.
Er plädiert
dafür, im weiteren Verlauf des Verfahrens die planungsrechtlichen Grundlagen zu
schaffen, die Abstimmung mit der Raumordnungsbehörde durchzuführen, eine
Detailabstimmung mit dem Projektträger über die Verkaufsfläche und Sortimente
vorzunehmen und planungsrechtliche Sicherheit der Verlagerung von EDEKA und
dessen Altstandort zu gewährleisten.
Rh Behning
vermisst Aussagen zu den Auswirkungen hinsichtlich der Umsatzverluste für den
Famila-Markt.
Dr. Steinröx
erläutert, dass die Verkaufsfläche des EDEKA-Marktes am neuen Standort etwas
größer sein wird. Dies bedeutet aber nicht im Automatismus, dass mehr Umsätze
zu erzielen sind. Eine moderne Architektur verlangt heute eine Vergrößerung der
Verkaufsflächen.
Nach Ansicht
von Dr. Steinröx wird es für Famila keine nennenswerten negativen Auswirkungen
geben. Der Standort hat nach seiner Auffassung wegen seiner zentralen Lage
große Vorteile gegenüber dem neuen EDEKA-Standort. Aus diesem Grunde ist eine
Befürchtung auf ein Sinken der Umsatzzahlen nicht gerechtfertigt.
Bgm Mundhenk
macht noch einmal deutlich, dass die Stadt alles tun will, um Famila nicht zu
gefährden. Zur Famila-Stärkung könnte eine geänderte Verkehrsführung in der
Riemannstraße dienen. Sie möchte die Frage beantwortet haben, ob eine
veränderte Verkehrsführung kurzfristig realisierbar ist.
Herr Böhme hält
die Lösung als machbar. Eine Lärmbeeinträchtigung für die Schule ist eher nicht
zu erwarten. Des Weiteren kann die Verkehrssicherheit auch mit einer
Geschwindigkeitsreduzierung gesichert werden.
Er Böhme weist
darauf hin, dass Erstankömmlinge in Dannenberg (Elbe) sich schwer orientieren
können und empfiehlt, den Verkehr in die Stadt zu lassen und ihn an anderer
Stelle herauszuleiten.
FBL Hesebeck
erläutert, dass das Planungsbüro Dr. Schubert einen Auftrag hat, im Rahmen der
Neuaufstellung des Verkehrsentwicklungsplans diese Situation mit zu beleuchten.
An der Erstellung des Verkehrsentwicklungsplans wird in den nächsten Wochen
intensiv gearbeitet. Ein einfaches Umdrehen der Fahrtrichtung hält FBL Hesebeck
für nicht machbar. Knotenpunkte an der Jeetzelallee müssen überdacht werden. In
der nächsten Bauausschusssitzung soll darüber ausführlich beraten werden.
Der Vorsitzende
des BÖVEE-Ausschusses Heinz Schulz bittet um Erläuterung, ob für den alten
EDEKA-Standort ein Baumarkt realistisch erscheint.
Stadtdirektor
Meyer erläutert, dass diese Möglichkeit bereits untersucht ist. Ein Baumarkt
kann auf dieser kleinen Fläche nicht realisiert werden. Für einen Baumarkt muss
ein anderer Standort in Erwägung gezogen werden. Der Gotenweg wäre dafür
geeignet.
Rh Behning
möchte von Herrn Dr. Steinröx erläutert wissen, ob die Pläne des DRK,
Wohnsiedlungen zu bauen, bekannt sind.
Dies wird von
Dr. Steinröx bejaht. Er erläutert, dass die Wohnbebauung auch an anderer Stelle
in der Innenstadt realisiert werden könnte. Bei der Nachfrage hinsichtlich des
Kundenstroms rechnet Dr. Steinröx bei einem solchen Projekt höchstens mit einem
Zehntel.
Auf Nachfrage
einiger Ratsmitglieder nach den Eigentumsverhältnissen und
Verkaufsverhandlungen entscheidet der Ausschuss, die Sitzung zu unterbrechen.
Die Sitzung
wird um 20:05 Uhr unterbrochen.
Der Justiziar
der Projektgesellschaft Mühlentor Dannenberg GmbH & Co.KG Herr Hennigs
nimmt Stellung. Er erläutert, dass sich die Verträge für das Mühlentor im
Notariat Stute befinden. Sie sollen in den nächsten Wochen den Grundstückseigentümern vorgelegt werden.
Die Verträge für den Ankauf der Querdeichgrundstücke befinden sich in
Vorbereitung. Nach den Gesprächen mit den Grundstückseigentümern ist lediglich
bisher mit einer Erbengemeinschaft und einem Einzeleigentümer noch keine Einigung
erzielt worden. Alle anderen Grundstückseigentümer haben zugestimmt. Die
Verhandlungen mit Mietinteressenten sind ebenfalls fortgeschritten. In der
letzten Woche fand ein Gespräch mit der EDEKA-Gruppe statt.
Die Sitzung
wird um 20:11 fortgesetzt.
AV Siemke
stellt fest, dass in den Aussagen der Gutachter mehrfach genannt wurde, dass
ein Kundenaufkommen von 2.000 bis 3.000 im Bereich Mühlentor/Querdeich erfolgen
wird und Famila davon nicht beeinträchtigt wird. Da keine überörtlichen
Kundenströme zu erwarten sind, stellt er sich die Frage, woher dieses
Kundenaufkommen kommen soll.
Dr. Steinröx
macht deutlich, dass der EDEKA-Markt die jetzige Kundschaft mitbringen wird.
Famila wird damit keine Kundschaft genommen werden. Schon jetzt unterscheiden
sich die Kunden, die im Famila-Markt einkaufen und die EDEKA-Kunden. Ein völlig
anderes Kundenspektrum ist hier jeweils zu verzeichnen. Dr. Steinröx ist
überzeugt davon, dass Famila von der neuen Situation eher profitieren wird.
Herr Böhme
unterstreicht dieses mit der Aussage, dass EDEKA im NonFood-Bereich schlecht
aufgestellt ist. Hier und bei Qualitätsware hat Famila gute Chancen. Des
Weiteren ist ein Getränkemarkt am Famila-Markt vorhanden.
Rh Herzog
stellt fest, dass er diese Aussagen erwartet hat. Die Gutachteraussagen sind
seiner Meinung nach willkürlich getroffen. Er hält diese Maßnahme für falsch.
EDEKA hat bisher die Westsiedlung und den Develang versorgt. Hier können viele
Kunden fußläufig den Markt erreichen. Das wird in Zukunft wegfallen. Für die
Versorgungsstruktur des Develanges ist der EDEKA-Markt an der jetzigen Position
wesentlich besser stationiert. Rh Herzog bemängelt, dass die Grünflächen
entlang der Jeetzelallee (Garten Siebenbrodt) bisher nicht für die Stärkung des
Einzelhandels in der Innenstadt untersucht wurden. Hinsichtlich des
Beeinträchtigungsverbotes gegenüber den Städten Lüchow und Dömitz bemängelt Rh
Herzog, dass die Auswirkungen auf Famila kleingeredet werden, zumal Famila
nachweislich einen jährlichen Minusbetrag von 1 Mio. Euro zu verzeichnen hat.
Er erklärt,
dass zwei Grundstückseigentümer ihre Zustimmung für einen Verkauf versagt
haben.
Auf die Frage
von BGM Mundhenk, ob in der heutigen Sitzung die Notwendigkeit besteht
Beschlüsse zu fassen, antwortet FBL Hesebeck, dass sowohl auf städtischer Ebene
als auch auf Samtgemeindeebene alle bis zum heutigen Tage notwendigen Beschlüsse
gefasst sind.