Nach der ersten Projektvorstellung der terraplan GmbH und Co. KG Bau- und Projektmanagement im September 2013 und mehreren Vorberatungen hat sich die Konzeption der Einzelhandelsentwicklung in Dannenberg dahingehend konkretisiert, dass die Änderung des Bebauungsplans Mühlentor eingeleitet werden kann. Das der Vorlage beigefügte Lageplankonzept (Anlage I) des durch die Vorhabenträger beauftragten Architektur- und Ingenieurbüros Dr. Mühlemann & Schediwy bildet die Gesamtplanung der Einzelhandelsentwicklung im Bereich Mühlentor / Querdeich ab.

 

Die 4. Änderung des Bebauungsplans Mühlentor beinhaltet hingegen lediglich das Plangebiet nördlich der Straße Mühlentor – angrenzend an die Jetzelallee sowie südlich der Straße Mühlentor bis nördlich des sich auf dem Flurstück 14/13 befindlichen Teichs (siehe Anlage II der Vorlage). Eine Unterteilung des zu überplanenden Gebiets ist aufgrund der verschiedenen Änderungs-/ Aufstellungsverfahren gemäß dem Baugesetzbuch (BauGB) notwendig.

 

Durch die 4. Änderung des Bebauungsplans Mühlentor sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die im o.g. Lageplankonzept (Anlage I der Vorlage) bezeichneten Vorhaben BK 1, BK 2 und BK 3 geschaffen werden. Im Bauleitplanverfahren ist zu gewährleisten, dass sich die geplanten Vorhaben in Bebauungsstruktur und Gestaltung hinreichend in das städtebauliche Umfeld einfügen.

 

Das Änderungsverfahren kann gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren ohne Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt werden. Eine Berichtigung bzw. Änderung des Flächennutzungsplans ist an dieser Stelle nicht erforderlich.

Für Bereiche die baulich verändert werden sollen ist eine örtliche Bauvorschrift zu entwickeln. Für die bauliche Erhaltung des Eingangsbereichs Mühlentor (welcher sich als wahrgenommener Eingangsbereich der Stadt darstellt) ist der Erlass einer kleinräumigen Erhaltungssatzung sinnvoll. Durch diese räumt sich die Stadt Dannenberg bei Baugenehmigungsverfahren einen Genehmigungsvorbehalt ein, um bpsw. den Abbruch von ortsbildprägenden Eckgebäuden vorbeugen zu können.

 

 Bei der Bebauungsplanänderung sind nachfolgende Planinhalte zu berücksichtigen:

-       Kerngebiet: In den vom Vorhabenträger beplanten Bereichen ist die Kerngebietsfestsetzung (MK) zu erhalten und ggf. geringfügig nach Süden zu erweitern, um eine Anbindung an den geplanten großflächigen Einzelhandelsbereich im Querdeich zu schaffen.

-       Mischgebiet: In den baulich zu erhaltenden Bereichen (rote Umrandung in der Abgrenzung der Plangebiete; Anlage II der Vorlage), käme auch eine Änderung von Kerngebiet zu Mischgebiet in Frage, um die Wohnfunktion zu schützen und großflächigen Einzelhandel und Vergnügungsstätten auszuschließen.

-       Im Plangebiet am Mühlentor könnte man großflächigen Lebensmitteleinzelhandel ausschließen, um bessere Genehmigungsvoraussetzungen für die geplante Entwicklung von großflächigem Lebensmitteleinzelhandel im Querdeich zu schaffen.

-       Verkehrsflächen: Zwischen der Lüneburger Straße und dem Lindenweg ist in Abstimmung mit dem Vorhabenträger eine Ausweisung von öffentlichen oder privaten Verkehrsflächen zur Erschließung der Neubebauung in Betracht zu ziehen. An der Jeetzelallee ist der Stellplatzbereich neu zu ordnen und zu erweitern.

-       Maß der baulichen Nutzung: Die GRZ ist in Teilgebieten zu erhöhen. An der Langen Straße ist eine zweigeschossige Bebauung städtebaulich vorzugeben. Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse ist im gesamten Plangebiet zu überprüfen und ggf. zu verändern.

-       Baufelder: Die Baulinien und Baugrenzen sind zu überprüfen  und ggf. neu festzusetzen.

-       Bauweise: Um eine stadttypische Neubebauung (ohne seitliche Grenzabstände) zu erreichen, wird in Teilbereichen die Festsetzung einer geschlossenen oder abweichenden Bauweise erforderlich.

-       Grünordnung: Baumerhalt aufheben, Pflanzflächen überprüfen, ggf. Ersatzanpflanzung regeln.

-       Textliche Festsetzungen: Die textlichen Festsetzungen sind inhaltlich zu überprüfen und bei Bedarf zu ändern.

-       Fassadengestaltung: Es sind Vorabstimmungen mit der unteren Denkmalschutzbehörde und dem Vorhabenträger über die architektonische Ausgestaltung des Vorhabens vorzunehmen.

 

Herr Hesebeck erläutert den Sachverhalt der Vorlage.

 

Nach kurzer Aussprache empfiehlt der Ausschuss folgenden

 

 

Beschluss:

a)      Die Stadt Dannenberg (Elbe) leitet die 4. Änderung des Bebauungsplans Mühlentor ein.

b)      Für die Erhaltung des Eingangsbereichs Mühlentor ist eine Erhaltungssatzung im Bebauungsplan zu erlassen. Für die Bereiche die baulich verändert werden sollen, ist eine örtliche Bauvorschrift zu entwickeln.

c)       Die Stadt Dannenberg (Elbe) schließt mit dem Investor eine Vereinbarung über die garantierte gemeinsame Umsetzung der Einzelhandelsentwicklung im Mühlentor und Querdeich.

d)      Die Kosten für das Änderungsverfahren trägt die Stadt Dannenberg (Elbe).